一、内容提要
陕西XX投资发展有限公司成立于2002年1月，法人代表郑XX，注册资金五千万元，注册地址西安市尚德路１XX号。主营房地产开发经营、市场开发、环保项目开发、高科技项目投资、物业管理、房地产销售等。该公司从2005年9月起开发西安市重点建设项目“XX商贸中心”，预计投资总额6个多亿，商用楼主体投资额为2个多亿,目前正处于建设施工阶段。2006年, 西安市地方税务局以房地产行业评估为切入点，在全系统组织开展了房地产行业的专项纳税评估工作。西安市地方税务局新城分局按照市局对房地产行业实施专项纳税评估的要求，根据征管信息系统提示，于5月初将陕西XX投资发展有限公司列为重点纳税评估对象。由新城分局征管科牵头，成立专项评估小组，所辖长乐西路税务所具体实施纳税评估。评估工作历时一个月，评估人员以征管信息系统为依托，采用比较分析、比率分析、合理性分析等方法，抓住本质，深入评估，历经案头分析、实地核查、约谈举证及二次核查约谈、评定处理等环节，至6月8日，评估处理终结。陕西XX投资发展有限公司主动申报缴纳了所收“诚意金”应当缴纳的营业税、城建税等共计1027万元，并预缴土地增值税200万元。
二、案例介绍
（一）分析选案
1、选案背景。2006年, 西安市地方税务局在04、05年拓展和推广纳税评估工作的基础上，进一步深化评估工作，积极探索开展行业纳税评估工作的有效途径，基于对以下三方面因素的综合分析, 选取房地产行业作为行业评估的切入点，在全系统开展了房地产行业的专项纳税评估工作。
首先，我们通过政府相关职能部门了解到，近几年，我市房地产业发展迅猛，房地产开发速度逐年大幅提高，全社会完成投资额每年增幅均达到40-60%。而从房地产业税收收入水平看，虽然近几年该行业缴纳税款在地方税收收入中所占的比重越来越大，但其税收增长速度远远低于其经济增长速度，实际税负和应纳税额之间存在着较大的差距。因此，我们认为开展房地产行业专项纳税评估是强化重点税源管理的重要举措。
2003年-2005年房地产业税收收入入库统计表
单位：万元
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时间 税种 |
2003年 |
2004年 |
2005年 |
|||
|
入库金额 |
同比增减 |
入库金额 |
同比增减 |
入库金额 |
同比增减 |
|
|
合计 |
48459 |
17811 |
61914 |
13455 |
97243 |
35329 |
|
营业税 |
35548 |
12536 |
47213 |
11665 |
60941 |
13728 |
|
企业所得税 |
5433 |
2077 |
5763 |
330 |
10668 |
4905 |
|
个人所得税 |
1168 |
577 |
2442 |
1274 |
7423 |
4981 |
|
城建税 |
2328 |
832 |
2795 |
467 |
5200 |
2405 |
|
房产税 |
2254 |
838 |
2055 |
-199 |
4624 |
2569 |
|
印花税 |
601 |
317 |
633 |
32 |
1290 |
657 |
|
城镇土地税用税 |
1117 |
751 |
971 |
-146 |
2792 |
1821 |
|
土地增值税 |
8 |
-39 |
39 |
31 |
4300 |
4261 |
|
车船税 |
2 |
1 |
3 |
1 |
5 |
2 |
其次，通过征管与稽查的良性互动，根据稽查部门反馈的信息分析，房地产行业普遍存在偷逃税现象。房地产开发与经营行业由于具有投资金额大，经营周期长，缴纳税种复杂等特点，在地税部门共涉及11个税种，日常征管难度较大，一直是税收管理中的热点和难点行业之一。去年年初，我局稽查部门根据群众举报线索，通过检查发现西安市XX房地产开发公司存在有重大偷逃税嫌疑，共查补入库税款及罚款2800多万元。因此，我们认为开展房地产行业专项纳税评估是规范税收征管的重中之重。
第三，从社会大众对房地产行业的普遍反映看，该行业既是另人羡慕的“财富巨人”，同时也是暗箱操作的“纳税侏儒”。在去年公布的“中国纳税百强排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业，社会反响很大。同时，从外省市，特别是从北京、广州等经济较发达的大城市地税部门对房地产行业的检查情况来看，房地产企业问题发现率普遍较高，查处的涉税金额也较大。因此，开发公司存在有重大偷逃税嫌疑，共查补入库税款及罚款2800多万元。因此，开展房地产行业专项纳税评估是促进房地产业健康发展的当务之急。
2、对象筛选。西安市地方税务局新城分局按照市局对房地产行业实施专项纳税评估的要求，应用纳税评估软件，采取人机结合的办法，利用所掌握的企业数据信息，对所辖房地产行业纳税人开展评估。5月初，根据系统提示，陕西XX投资发展有限公司所申报的06年1—4 月“主营业务收入”为0，却缴纳营业税等共计400余万元，出现矛盾。同时，评估人员根据日常工作积累和收集到的一些外部信息反映，该企业正在开发的“XX商贸中心”属西安市重点建设项目，有较好的发展前景，预售情况良好。而该企业纳税额明显偏低，是否将预售收入全额申报纳税存在疑点，于是新城分局将该企业列为纳税评估对象。
3、评估分析。根据以上疑点，评估人员进行了深入地审核分析，通过征管信息系统对该企业相关涉税信息进行了查询检索，同时，对该企业2006年度纳税申报表、财务报表（资产负债表、利润表）等涉税资料进行了认真的案头分析比对，并综合日常掌握的该企业经营情况，进一步发现了以下疑点：
疑点1：往来账户变动幅度大。通过案头分析反映，该企业2月末预收账款余额为0，3月末余额为4000万元，4月末余额为7960万元；应付账款、预付账款、其他应付款等往来账户期末余额也较大，均在千万以上，同项目开发前账户期末余额对比，变动幅度均超过了800% （见附表一）；特别是“其他应付款”贷方余额畸高，截止06年4月30日达249，23万元，而项目开发前该账户余额为0，具有较大疑点。
相关往来账户余额对比表
疑点2：印花税缴纳增幅过高。该公司2004年度缴纳印花税170元，2005年度缴纳印花税60025元。上述两个年度仅缴纳了印花税，增长率达到353倍，变动明显异常。
4、实地核查。针对以上疑点，评估人员并没有急于约谈纳税人，而是对该公司的有关账务处理情况进行了进一步的实地核查。
通过查看该公司05、06年度会计总账、分类明细账，又掌握了以下情况：（1）该公司05年9月刚开始项目施工，目前正处于建设施工阶段，未产生收入，预收账款余额7960万元为收取的购买者已基本全额付清的预售款项，06年1—4 月申报缴纳的400余万元即为这部分税款。（2）应付账款、预付账款记载的是企业材料款、施工款等正常往来，因该项目投资大，故货币资金流动频繁、金额大，往来账户变动幅度同项目投资额度成正比，属正常变动。（3）该公司05年度签定了商用楼建筑施工合同，所缴印花税为施工合同和帐簿应当缴纳的税款。这些情况消除了前一阶段评估分析所发现的部分疑点。
但评估人员在对其他应付款账户分类明细账进行核查时，发现其贷方明细纪录的大多为个人，经查看凭证所附收据，内容为收取个人的“诚意金”（所开收据上使用的名称）。这一新的发现进一步增加了评估人员的疑惑。
04、05年印花税缴纳情况纵向对比图
5、约谈举证。掌握了进一步的疑点后，评估人员立即向陕西XX投资发展有限公司下发了《纳税评估约谈通知书》，请财务总监及有关财务人员于5月9日上午在该公司说明情况。通过约谈获知，这些其他应付款为该公司收取的客户为购买“XX商贸中心”铺面产权而提前支付的“诚意金”。据该企业财务人员解释，该款项是商户为表达购买“XX商贸中心”铺面产权诚意所支付的“押金”。
评估人员对这一款项是否属于应税收入界定不准，经新城分局专项评估小组研究分析，认为须进一步对企业预售情况进行实地调查，掌握建筑总面积、商铺间数商铺面积、售价、预售数量等相关信息，同时了解“诚意金”的涵义，随即进行了二次核查约谈。
6、二次核查约谈。5月10日，专项评估小组人员前往“XX商贸中心”销售部进一步调查情况。据销售人员介绍，该中心共8层，建筑面积近10万平米，除8楼为办公区外，其余均为商铺，约有4000间。因其地理位置优越，加之出售的是商铺的全产权，因而预售比较火爆。但因正处于建设期间，具体每间铺面的售价没有确定，购买者一般先签订购买协议，并预付2万—10万元不等的“诚意金”。商户支付的“诚意金”最终不再退还，而是在竣工结算后，从实际售价中扣除。目前，约有一半左右的铺面已被预定。了解到该情况后，纳税评估人员当场从销售部调走若干购买协议复印件，并找到了部分签约人，取得了相关笔录。
5月11日，新城分局专项评估小组人员再次前往该公司，第二次约谈了财务总监周XX。开始，周XX否认了预售人员的说法，一口咬定“诚意金”属“押金”，肯定退还。但是在评估人员向其出示了调查取证的购买协议复印件和签约人笔录后，该公司财务总监半晌无语，在事实面前，周XX最终承认预售人员的说法是准确的，并主动提供了有关合同、凭证、账簿、“诚意金”收据，供评估人员查验。鉴于此，经过请示税政部门，评估人员根据实质重于形式的原则，将“诚意金”认定为陕西XX投资公司收取的销售商铺的预收款项，应当在收取时缴纳流转税。
7、评估结果处理。评估人员向陕西XX投资发展有限公司法人代表及有关人员解释了有关税收政策及法律责任，该公司表示自愿补缴。于6月8日主动申报缴纳了所收“诚意金”应当缴纳的营业税、城建税等共计1027万元，并预缴土地增值税200万元。
三、评估建议。
（一）纳税评估工作要取得良好成效，必须走人机结合的道路。通过近几年纳税评估工作实践，我们深刻体会到纳税评估工作必须走人机结合的道路。一方面，评估工作要取得较高的质量与效率，必须依托信息化作出定量分析。另一方面，评估工作又必须发挥人的主观能动性，利用税务人员从长期的税源管理实践中积累的工作经验，对纳税人纳税申报的真实性和准确性做出定性分析。二者是相辅相成，缺一不可的，缺少了哪一方面，评估工作都无法取得好的效果。因此，在开展纳税评估工作的过程中，必须做到“两手抓”，一手抓信息化建设，一手抓评估人员素质。而在信息化建设方面，对数据信息的采集和占有又是关键，数据来源的广泛性、真实性、及时性是纳税评估信息化建设成败的关键所在，也是目前全国税务系统推广纳税评估工作中普遍存在的制约因素和瓶颈。因此，做好数据采集，提高数据来源的广泛性、真实性和及时性是我们开展纳税评估工作的首要任务和重点工作。同时，要加强对评估人员的培训，不断提高评估人员的素质和评估能力，在评估中做到定性与定量分析相结合。纳税评估工作是一项业务性较强的综合性工作，这就要求纳税评估人员要做税收征管的多面手，不仅要懂得税收知识，还必须懂得企业生产经营知识和财务知识，掌握其规模及生产经营等情况，并注重对评估对象各类外部信息的收集，从而从多层面对税源状况和纳税行为进行定性与定量分析。
（二）收取定金及售房款后不及时申报纳税仍是目前房地产企业最普遍、最主要的涉税问题。房地产行业是近年来的投资热点，但泡沫化倾向严重，为此国务院连续发文对房地产市场进行规范。从税收角度说，多数房地产商没能真实、足额的完税，偷漏现象严重，手段花样不断翻新。当前,西安市类同本案例的商用房预售就形成了这样一种风气，开发商为了推迟纳税时间，缓解货币资金的压力，对其预售收入定义了新名词，如“诚意金”、“转租权费”、“经营权买断费”、“营业投资款”等。对于这样一些开发商创造的新名词，税收管理员往往比较茫然，无法确定这些“金”、“费”是否应当纳税，或纳税义务发生时间。对此，评估人员应特别予以关注。同时，在日常征管中，应对房地产企业进行重点管理、长期跟踪、建立专档。特别是对项目工期较长的应设置专人进行跟踪管理，及时对每一工程环节所涉及的税种作全面深入的调查核实，提醒企业在相关环节缴纳有关税款。
（三）纳税评估工作是进一步挖掘税源管理深度，提高征管能力和水平，促进税收任务完成的有力手段。促进税收任务完成必须通过加强征管，必须通过深化、强化税源管理，通过高层次的、科学有效的管理手段，而不能束手无策或盲目地眉毛胡子一把抓。而纳税评估正是强化税源管理，优化纳税服务，促进税收任务完成的一项有力的征管手段。西安市地方税务局新城分局06年税收任务存在较大缺口，形势十分紧迫，在此情况下，该局把房地产业专项评估工作作为堵塞漏洞，强化管理，促进税收收入的一项重要措施，精心安排部署，认真组织实施，通过房地产业专项评估共补税1435.6万元，并已全部入库，有力地缓解了税收压力，确保了税收任务的持续稳定增长。
四、案例点评
本案例评估类型为专项评估, 评估税种为所有涉及税种, 评估对象为房地产开发企业,询问核实的方式为当面约谈和实地核查, 评估结论为差异符合性结论。
本案例反映的问题在房地产行业比较典型，触及了房地产行业在征收管理中存在的普遍性问题，其处理方法和结果，对加强房地产行业日常征收管理，提高征管质量和效率具有普遍的借鉴和指导意义。在本案中，评估人员前期评估分析比较充分，适时开展实地核查，将评估逐步引向深入。在评估过程中，未被开发商巧立名目、延迟纳税的行为所迷惑，通过二次核查约谈，抓住了问题的本质。同时，评估人员除从税收层面进行技术分析外，注重对评估对象相关外部信息的收集掌握，为纳税评估疑点的发现提供了有益线索。
【来源：陕西省地方税务局】
