一、案件素材
A市某房地产开发有限公司是一间中外合作经营企业，经营期为十五年，注册资本2.7亿港元，主要从事市区商业城和商品房的开发、建造、销售及出租管理。A市某稽查局对该公司2005年1月至2007年12月地方税费缴纳情况进行了检查。
二、检查发现的问题
（一）售楼款换取商铺使用权无申报营业税。该公司为促动其开发建造的某商业城商铺的销售，制定了“轻松保租”方式的销售政策，即销售商铺时按合同金额的50%收取售楼款，余下50%未收楼款约定由该公司在售楼后的5年内以该铺的租金收入来抵顶。该公司以这种方式销售的商铺共有91套，合同总额84,287,915.00元，实际已收楼款42,145,957.50元，该公司只就已收款申报缴纳营业税，该公司以50%楼款的代价，换取了91套商铺的5年使用权，50%的保租额37,932,379.38元没有按规定申报缴纳营业税。
（二）利用装修分解销售收入。D花园是该地产公司近年开发的新项目，第一期已基本售完，第二期也已进入预售阶段。检查人员发现该公司在D花园所在的D区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票，D花园的商品房分为毛坯房和精装房，精装房就是让装修成为完整的商品房的一部分，它向消费者提供的是装修一次到位的成品房。检查人员重点对D项目精装修部分进行了检查，发现该公司与购买精装修商品房的业主签订两份合同，一份销售合同，一份装修合同，分别向业主开具商品房销售发票和建筑安装发票，分别确认销售收入和“其他业务收入”。该公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同，但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是精装修商品房，必须按照公司的要求由公司统一进行装修。表面上，该公司分别按销售合同和装修合同收取款项，按不同税目分别缴纳税款，而实际上，不管是销售合同还是装修合同的签订只是为了一项业务，那就是销售精装修商品房。因此装修收入应作为销售不动产向对方收取的价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。2005年该项目预收款28,000,000元，按销售不动产税目缴纳营业税14,000,000元，取得装修预收款48,000,000元，结转“其他业务收入”48,000,000元，已按“建筑业”税目缴纳营业税。
（三）以房抵拆迁补偿，少缴营业税。在审查该公司的预售账款、预售房契约及有关的文件时发现，“建设工程规划验收合格证”反映验收完工面积6万多平方米，与账上反映的实际销售面积差异很大。2006年12月18日，该公司以其开发的面积合计10264.4683平方米的XX楼盘商品房109套，用于公司中方股东——A市Y实业集团有限公司对“某规划小区”开发项目的拆迁补偿，补偿移交至A市某实业公司；商品房面积共计10264.4683平方米，核定价格每平方米3,200元，未在账上反映及申报缴纳营业税。
（四）以房抵债，少申报收入。该房地产开发有限公司（甲方）与香港XX有限公司（乙方）于2005年9月4日签订关于1.5亿元的债务《协议书》，甲方以所开发的“商业城”第18层至25层的物业冲抵对乙方150,000,000元的债务。双方于2007年7月2日进行了物业的移交。该公司抵债额没有申报缴纳营业税。
（五）该公司按揭款无作收入，少缴了营业税。该公司以内部高层人员办理了十套商铺的按揭。收到首期款和银行的按揭款共50,727,732.00元，记入“其他应付款-借款”，没有作销售处理。十套商铺的合同总价为50,727,732.00元没有按规定申报纳税。
（六）取得停车场使用费，无作收入处理。该公司与XX商业城物业管理有限公司签订了《停车场委托经营协议书》、《关于停车场经营问题补充协议》，该公司委托对方经营停车场，实际委托经营期四年（2003年10月1日至2007年9月30日），协议约定停车场使用费每年200万元，款项在每年后10日内支付。截至2007年12月，该公司对共收取停车场使用费2,500,000元，及应收款5,500,000元未作账务处理。应确认收入征税，故4年的停车场使用费收入8,000,000元没有申报纳税。
三、定性、处理过程及结果
（一）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、四、九条的规定，向该房地产企业追征营业税14,935,320.50元。
（二）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二、六十三条第一款的规定，对该房地产企业少缴税款处以百分之五十的罚款7,467,660.25元，并按规定加收滞纳金。
四、案件评析
通过对该房地产企业的检查，可以看出该房地产企业采取多种手段隐瞒收入，以达到偷税的目的，最终受到法律的严惩；本案中政策理解主要有以下两点：
（一）该房地产企业将房产折价销售的同时，以折价换取房产的使用权。本案中房地产商销售商铺时按合同金额的50%收取售楼款，余下50%未收楼款约定由该公司在售楼后的5年内以该铺的租金收入来抵顶。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》规定，有偿转让不动产所有权是指有偿取得货币、货物或者其他经济利益，因此该房地产企业以部分售楼款换取5年房产使用权属于有偿转让了不动产所有权，其销售应按合同总额全额申报营业税。
（二）该房地产企业利用装修分解售楼收入，套用低税率，从而造成少缴税款。该房地产商分别与客户签定两份合同，一份装修合同；另一份房地产买卖合同，装修合同明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。根据《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函[1998]53号）：“‘纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用’的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按‘销售不动产’税目征收营业税。”
【来源：税屋】
