某市××房地产有限公司（以下简称“房产公司”）成立于2000年8月29日，经营范围：房地产开发经营、自有物业管理和租赁。该房产公司除自行开发几栋商品楼外，2003年与某××实业股份有限公司（以下简称“实业公司”）就“××商住小区”进行合作，并就此项目成立了专门的项目部，该项目部以实业公司的名义销售开发产品（土地权属人是实业公司）、缴纳相关税费，房产公司负责资金管理与账务处理。
1、基本案情。
考虑到两户企业关联性甚大、整个项目的企业所得税缴纳甚少的现状，我局对此两户企业同时下达了《检查通知书》、《调账通知书》，一次性调取了上述两户企业2003至2007年的会计凭证、会计账簿及相关会计资料。经过检查，发现实业公司少计收入××万元，并且账务管理及成本核算混乱，取得相关、充分证据之后，我们对此两户企业应缴纳的企业所得税、土地增值税进行了核定。
2、办案经过。
检查组接到任务后，我们首先对两个公司开发的楼盘进行了实地盘点。考虑到各检查人员尚未具体分工且该楼盘较大，全体检查人员一起参与了此次盘点。通过实地盘点，整个楼盘的布局图在每个检查人员的脑海里清晰可见。
在将销售台帐与盘点资料比对的同时，我们抽查了实业公司的《商品房买卖合同》，发现其合同专用章上的帐号均为房产公司的，实业公司项目部售房按揭款直接由贷款银行划到房产公司。这与权属关系相违背。
于是，我们对两个公司的资金流进行了跟踪，并从公司的《财务部盘点库存现金明细表》得知，两公司均开有存折用于现金收支，严重违反《现金管理条例》，肆意大量超限额使用现金，两公司均以“没有对其记录或复印留底”为由，没有提供存折的流水记录。
同时，我们查看了企业成本明细账，得知企业依据建安企业开具的建安发票计开发成本。通过检查与开发成本对应的会计科目-某往来明细账借方发生额，我们发现企业在此往来科目有大额列支钢材、混凝土、涂料、管桩等材料款，且由公司直接支付款项给各材料单位，没有建设单位签名，而企业提供的的《施工合同》上注明的是由“施工方包工包料”，我们依此认为该工程可能属房产公司自行施工，挂靠建安单位开具建安发票，针对此事项于2008年10月28日对该企业下达了《限期提供资料通知书》，该公司以“工程处帐册资料，因其由实际施工的建设工程公司管理”为由，没有提供我们所要求提供的资料。
根据案情，我们基本确定了走核定的思路，并加强了对往来科目的检查力度。我们发现，房产公司截至2007年12月31日止此往来科目抵减代付的建安税费××万元后，仍存在贷方余额××万元；实业公司截至2007年12月31日止此往来科目抵减代付的建安税费××万元后，仍存在贷方余额××万元。针对此情况，我们分别于2008年11月5、6日对两户企业分别下达了《关于限期就该公司以下往来科目余额之构成作出合理解释的通知》。就两个公司回复的《说明》中提及的建设单位，我们一一前往，进行了外部调查。经证实：两个公司均不欠《说明》中所提及建设单位的工程款，也就是说两个公司所挂往来之金额存在虚假的成份。
另外，我们通过施工合同、工程结算书、中介机构提供的《工程造价明细表—备注》分析得出，所开具的建安发票金额已含“材料-管桩”支出。两户企业在“开发成本”中又依据购买管桩的发票列支开发成本，2003至2007年，房产公司重复列支“开发产品”成本606万元、实业公司重复列支“开发产品”成本××万元。通过对比分析，我们还发现了实业公司入帐的××万元设计发票可能存在问题，经异地协查得以证实属虚假开具。
整个检查过程，得到各级领导密切关注和及时指导，检查工作得以步步为营，顺利进行。得知检查力度之大，企业后期亦积极配合，努力组织资金缴纳检查期间欠缴的税费，截至2008年12月31日清缴税费××万元，2009年1至8月又入库××万元。
3、处理处罚结果
两司于我们检查之前是按查帐征收方式申报缴纳企业所得税，按预征率预缴土地增值税。鉴于两个公司账务管理及成本核算混乱，我们按检查期间各年度相关收入总额，依据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《税收征收管理法》等相关政策及条款，对两司应缴纳的企业所得税、土地增值税进行核定，合计追缴两司企业所得税××万元、土地增值税××万元。
并依据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》、《税收征收管理法》相关条款，追缴实业公司少计收入应缴未缴的营业税及附加××万元。
加上滞纳金××万元，检查组查补的两个公司税费及加收的滞纳金共计××万元，其中印花税××万元由企业自行申报入库。
4、案件分析及建议
（1）案件特点
房产公司与实业公司合作开发，并就合作项目成立了专门的项目部，并设置了独立于房产公司本部、实业公司本部的帐册。以实业公司的名义对外销售开发产品（土地权属人是实业公司）、缴纳相关税费，房产公司负责资金管理与账务处理。通过检查，我们发现该项目部在经济实质上是属于房产公司的，但法律意义上又是实业公司的。反复酝酿之后，我们最终采取了，注重经济实质、重视法律形式的策略。也就是，将该项目部帐册与房产公司本部结合起来检查，一起取证、分开汇总，并区别于房产公司本部、实业公司本部，以实业公司（二）的形式对项目部下达核对意见书。
（2）成功经验
①两户企业极具关联性，倘若单独调取其中一户进行检查，是不可能会取得好的成效的。在取证过程中，我们发现，有时房产公司的证据或思路得从实业公司账上来，有时反之，同时还存在很多共性的问题，联合起来检查，起到了事半功倍、甚至出奇致胜的效果。
②在检查过程中，注意细节可以取得有力的直接证据。如：帐号均属房产公司的实业公司合同专用章、列明公司存折帐号且装订在会计凭证最前面的《财务部盘点库存现金明细表》。又如：××万元虚假的设计发票，也是在细节上发现疑点的。
③从资金流上找突破口。该两户企业大量使用现金，实业公司项目部甚至没有开设银行帐户，除房产公司代收代付的款项外，其他各项收支均是通过现金走帐。房产公司在成本费用支付上，也是大量使用现金。这些足以让我们对两户企业收入的完整性、成本的真实性加以质疑，从而对整个案件检查有了突破性的进展。
④结合实地盘点资料，检查收入明细帐。拿收入明细与实地盘点资料进行比对，很直观地找出户数差，从而查出有没有抵顶材料款、工程款、分配给投资者等却没有视同销售的行为。如：实业公司将会所已交由房产公司使用，但一直未作收入处理，应调增收入××万元。还有对每期、每栋、每层或每梯间的单位房价，我们可以进行对比分析，从而找出少列收入的房号。如：实业公司转让商铺夹层给房产公司，视同销售售价偏低，应调增收入××万元。
⑤结合各经济合同（文件），检查成本明细帐。从成本明细帐，我们可以看出企业帐务处理是否清晰，产品分几期开发，土地多少钱、工程施工花了多少钱、可售面积是多少，并通过与已取得的经济合同（文件）比对，就很容易发现破绽。如：将每栋楼或每期的《工程结算书》与之会计账上相应的成本归集进行比较，我们发现房产公司重复列支“开发产品”成本××万元、实业公司重复列支“开发产品”成本××万元。
⑥重视往来帐。企业为了减少收入，多数会放在其他应收款，甚至放在短（长）期借款，或直接计入权益类科目。如：实业公司前期收的房款就放在短期借款里，后才转入预收账款科目。而在其他应收款各明细科目里，我们更应注意其关联方的往来科目，如：房产公司将收到的某业主房款××万元放在其与下属单位的往来明细科目里。
成本的真实与否，大多数情况下，我们要检查企业到底付了多少钱，而不是单纯看取得了多少发票。所以，我们在对与成本对应的往来明细科目进行检查时，要着重检查其借方发生数及余额。如：实业公司与成本对应的其他应付款明细科目××亿的余额长达三年都没支付付任何款项。再如：房产公司购买汽车、塔吊冲与成本对应的其他应付款明细科目。
每户案件都有其特性，但任何检查户均可能会存在收入完整性、成本费用真实性的问题，金融体系的不完善和纳税人诚信纳税意识的不强烈，提醒我们要更加的关注企业的资金流和往来会计科目，同时随着纳税人法律意识的地增强，在取证时我们更要注意环环相扣，形成完整且充分的证据链。
（3）以查促查、以查促管建议
①贯彻执行税收法律法规，并加强宣传。税总先后下发了国税发[2003]83号、国税发[2006]31号，加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，均要求将未完工产品的预计毛利额并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。从检查前，两户企业缴纳企业所得税的情况来看，83号、31号文并没有得到有效的贯彻执行。纳税人想通过“税收策划”来达到少缴税款的目的，却不知已违反了税收法律法规。作为收税人，我们应该加大税收政策的宣传力度，尤其是对特定行业的税收政策，尽可能地赶在纳税人“税收策划”之前把税收政策送上，动之以情，晓之以税收政策，帮助企业将税收成本合法地减至最低。
②加强征管力度，全方位思考。对于房地产企业，且不说开始立项就设置专门的台帐进行记录，起码打地基时应该开始跟进，所开发项目的《国有土地使用证》及土地转让合同、施工合同、工程预（决）算书、预售证等经济文件都应要求企业报备齐全，在进行跟综管理时，我们尤其要注意将施工单位开具的建安发票应该与工程预（决）算书进行比较，不能因收了建安业的3.3%而丢了企业所得税的25%.
在经济不景气的大环境下，税务人员更应加强税收政策的宣传，增强纳税人诚信纳税的意识，减少企业因税收政策未把握好而潜在增加税收成本的风险，税收征管工作应做得更细、更及时、更到位。
【来源：新浪博客】
