房地产行业具有建设工期长、工程项目多，现金交易，以物易物，综合经营，“滚动式”开发以及涉及税种多等特点，该行业常常采取只结转终端成本，不结算期间收入，成本费用结转与项目收入不相对应、互为混淆，利用账外账、未达账、往来账、费用账、一企多账的会计核算方式掩盖企业所得税，缴纳终端环节税收，偷逃骗取中间环节各税的现象。检查这类企业只有改变思路，从账外调查、取证起，到账面核实、对比分析中去，综合、灵活地运用询问、调账检查、实地检查、计算机综合分析和平时以稽查人敏锐眼光留意周围企业的变化，捕捉、归纳企业一切偷逃骗取税款手段，才能收到检查的实质性效果。
某城市改造建设投资有限公司隐瞒应税收入偷税案
一、基本案情
税务稽查人员依法对某城市改造建设投资有限公司2003年1月1日至2004年12月31日纳税情况进行了调账检查。该公司是一间有限责任公司, 注册资本五仟万元（人民币），主要经营承担城市道路新建扩建、房屋拆迁、街景改造、房地产开发；经营销售：项目合作合资、项目投资等业务，其会计核算名义上是按工程项目分别设置五套明细账、一套总账，各明细账收支相互混淆，实际是一套难以区分又不与“主账”合并的“混账”。
二、检查过程
（一）利用“未达账”土地和混淆建房成本，把“以房换地、以地换地”应税行为消化得无影无踪，以达到逃避不纳税款目的。稽查人员调账后经会同征收部门实地察看、了解该公司所有工程项目，初步掌握了在所属稽查期内该公司现处市中心销售的商品房原地是某××单位所有，但某××单位没有按转让无形资产-转让土地使用权申报缴纳相应的地方各税记录，为此引起了稽查人员的重视。初步经过分析，想从该楼盘“开发成本”科目检查该土地转让和以房换地成本价，但结果收效不大，账簿和相关凭证只是反映该楼盘建安成本，没有取得该土地的转让成本和单一的以房换地成本。在此情况下，稽查人员估计该单位可能存在有“未达账土地”和建安成本混淆的现象，于是详尽地审查、核实了该公司所有开发项目明细账及该公司合并总账，发现在该公司主账“其他应付款”贷方科目反映仅有的、并以自制原始凭证确认唯一一笔应付某××单位款余额680099.71元的蛛丝马迹。针对这一情况稽查人员填发了询问通知书，询问了相关人员，但结果相关人员以前任会计死亡，法人外出等籍口推得干净利落。但为了搞清楚事实的真相，决定依法账外调查某××单位，并取得了某××单位领导的大力支持配合，取证确认了“以房换地、以地换地”的事实材料及到国土局考证了土地房屋置换过程。再次询问了该公司相关人员，在大量证据面前，经法人证实、确认了全过程。其事实是该公司与某××单位经过协商，凭合同达成该公司以早已完工的市政工程而取得政府出让的一处“未达账”土地3500平方米，作价7000000元（2000元/平方米）和在原地建造一栋占地面积1000平方米，建筑楼高五层，建筑面积约5000平方米，建筑造价约每平方米1000元为标准，总造价500万元，实际结算价（公司内存的工程结算报告反映）为4319900.29元新某××单位办公大楼为代价换取某××单位占有位于市中心一处未用旺地，而4319900.29元以房换地成本已混入了市中心销售的商品房建安成本，隐瞒了应税收入，造成未按相关税收政策规定，按时申报并缴纳转让无形资产-转让土地使用权（以地换地）和销售不动产（以房换地）的营业税[7000000×(1+15%)÷(1-5%)+4319900.29×（1+15%）÷(1-5%)]×5%=13703037.19×5%=685151.85元、城市维护建设税47960.64元、教育费附加20554.56元和预缴土地增值税137030.37元，合计少缴地方各税890697.42元的违法行为。
（二）市政工程完成，成本列入“待摊费用”，取得政府补偿出让土地不作账目处理，心存侥幸达到不缴纳建安环节营业税及其附加和隐瞒土地占用实际情况的目的。根据该公司分别核算的“四项市政工程”账簿反映“待摊费用”科目只是反映列支的成本费用及不定期、不定量的分别划转各房地产开发成本的记载，再查其收入类账面不见建筑工程收入情况下，经过分析和向主管税务机关查询，证实“四项市政工程”大部分已经完工，政府以出让土地方式补偿了该公司，为此，稽查人员再次填发了询问通知书，询问了相关人员，但结果以政府至今未与该公司结算，也没有付给工程款为借口搪塞过了询问关。在取证受阻的情况下，决定帐外调查了国土局记载该公司土地使用情况资料，并在国土局大力支持和协作下，取证得到了相关资料。证实该公司至2004年期末已收到政府作为“四项市政工程”拆迁工程建设出让补偿的土地合计273152.5平方米，作价金额合计60553597.86元，至今未作为公司“经营收入-建筑收入”处理，更未有依照税收政策的有关规定依期申报并缴纳营业税60553597.86×3%=1816607.93元及其建市维护建设税127162.57元、教育费附加54498.24元，土地使用税328473.10元，合计少缴营业税及其附加1998268.74元及土地使用税328473.10元的违法行为。
三、定性、处理过程和结果
（一）经“重大案件审理委员会”一致审结，认定企业上述行为属偷税行为，决定追缴该公司税款及其附加3231142.29元、滞纳金165678.38元和对少缴的营业税2501759.78元、城建市维护建设税175123.21元、土地增值税137030.37元、土地使用税328473.10元合计3142386.46元,处以一倍的处罚（即罚款3142386.46元）。以上追缴的税费、加收的滞纳金及罚款已在限期内入库。
（二）根据我们对该公司2003-2004年相关报表、账簿、凭证核查，综观两个纳税年度的会计资料，我们认为该公司因企业会计在日常的会计核算过程中，不遵循房地产开发企业相关会计制度，及时收集会计资料、记载收入、据实结转成本费用、核算经营利润，导致至今工程难以结算，成本难以区分，也让我们在检查过程中难以完满的依照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第四、十五条规定如实按年计算出应纳税所得额，进行企业所得税汇算清缴工作，所以未对以上有关数据进行应纳税所得额调整，只是把相关数据移交了主管税务机关，并建议主管税务机关进一步追踪或对2004年度之前的企业所得税根据国税发［2003］83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定采取按当期取得的应税收入预征企业所得税。
四、案例评析及提示
通过对该公司的查处，总的而言我们身有以下几点体会：
（一）改变工作方法，提高稽查效率。税务稽查人员在查账时不能靠以账查账，而应该改变思想观念，不断提高自己综合稽查能力，注意工作方法，把“望、闻、问、切”的中医诊病救人理论容入到整个稽查工作中去，尽快开发、运用“大集中”税务稽查分析系统优势，充分体现现代科技在现代税务稽查工作中的作用，注意往来账、费用账、合同签订等的检查和账外调查，抓住纳税人经营要素中的不正常现象，有的放矢的大胆假设、细心求证，挖出其背后的“文章”，找出企业所存在问题的症结，而对照税收政策有关规定做出正确处理，以达到惩戒偷逃税行为、教育一方目的。
（二）加强税法宣传和税前辅导，全面提高房地产企业纳税意识。由于该单位长期以来是税务机关确认的报账单位，财会人员不注意税收法律法规的学习，记账是仅仅按领导意旨，又确信当地领导许下的诺言，老是心存侥幸的思想，而不是按会计、税收法律法规的要求，任意妄为，逆转思维，反其道而行之是少缴税款、企业所得税无法汇算清缴主观原因。这就要求我们税务人员平时要加大税法宣传力度，加强对财会人员及办税人员的业务培训，全面提高房地产开发行业依法纳税的意识，做到早一点提醒、早一点宣传，防微杜渐，避免稽查介入后会出现：查补税款堆积如山、东窗事发、企业破产、法人逃遁，而增加了查补税款难以追缴、国家税法尊严难以挽回的不良局面。
（三）征收管理缺位不容忽视。自1987年开始，我国税收征管制度在改革中前进、在前进中摸索，其间经历了“征管、检查两分离”、“征收、管理、检查三分离”及“以纳税申报和优化服务为基础、以计算机网络为依托、集中征收、重点稽查”三个阶段，逐步从专管员管户模式过渡到管理员管事模式，突出管理，强化征管执法监督，加强税源监控。但是，某些税务人员在日常征收管理中重程序轻实体，管事不管税或者管不好税，疏于管理，淡化责任，企业的经营状况任由企业报，管理员不核实，不关心，不汇报、怕麻烦、听之任之，主管的领导不清楚，难以对症下药，膨胀了征管真空，导致滋生了在税种繁杂、“滚动式”发展的房地产开发行业部分税种成为偷缴国家税收的壤土，如以上所提及在土地置换、政府工程以土地作价补偿方面，迫切要求税务部门在日常的税收征收、管理、服务各个环节要多与国土、房管、规划建设等有关职能部门实现信息共享，加强部门协作配合，搞好各征管环节连接，以优化服务、方便纳税人为宗旨，不断提高征管质量和效力，堵塞税收漏洞，做到应收尽收。
【来源：360doc】
