本案特点：本案税务机关运用预警指标分析选案，检查中深入分析建筑成本指标，发现疑点，调查取证，查实纳税人以甲方供料的名义虚增成本事实，对行业检查具有一定的参考价值。
一、案件背景情况
（一）案件来源
根据人工与计算机相结合的选案方式，某房地产开发有限公司被列入市地税局稽查局2005年度的地方税收检查对象。
（二）纳税人基本情况
某房地产开发有限公司成立于2001年4月，实收资本1000万元。经营范围：房地产开发、销售。2005年营业收入963万元，营业成本777万元，利润总额38万元，应纳税所得额为0。2005年度共实现地方各税42.6万元。
二、检查过程与检查方法
（一）检查预案
1．初步分析单位经营状况。该单位2005年毛利润率19%，利润率3.96%，所得贡献率为0。该企业的毛利润率、利润率都较低，不符合当时的房地产行业经营情形。检查重点锁定在企业所得税上，一是看收入的确认是否准确及时；二是看相关成本、费用是否真实，发票是否合法，是否存在多结转销售成本的现象。
2．查询税务管理情况。查询发现，税务机关未对该单位进行过纳税评估，自2001年来也未进行过税务检查。因此，在检查过程中，应着重注意纳税人所得税申报是否符合税收管理的规定。
通过分析，确定检查重点是企业所得税，其次是营业税及土地增值税。
（二）检查具体方法
1．发现疑点
检查人员首先全面审核了该公司的会计报表、账簿、凭证及有关合同、施工许可证等资料，从中了解到：该房地产开发公司2005年期间主要开发了1号楼和2号楼项目，该项目从2003年底开工建设，2005年竣工验收，可售面积5360.12平方米，2005年两座楼大部分开发产品已实现销售，销售面积3588.64平方米。
在对该企业2005年的总体情况掌握之后，1号楼和2号楼的开发成本引起了检查人员的注意，账面记载1号楼开发成本651万元，2号楼开发成本680万元，这意味着1号楼每平方米开发成本2511.55元，2号楼每平方米开发成本2457.93平方米，而这其中土地及拆迁补偿费只占到了每平方米不到300元。也就是说，退除土地及拆迁补偿费，每平方米房地产开发成本仍高达2100多元，这与2005年建安成本每平方米不足1000元的市场价格相差甚远，因此，基本可以断定该企业肯定存在虚列房地产开发成本的问题，检查人员把1号楼和2号楼的开发成本作为了检查的重中之重。
2．分析疑点
根据前期确定的检查重点，检查人员首先对该房地产开发企业1号楼、2号楼项目平均每平方米2483元的开发成本项目进行了剖析。剖析发现：1号楼、2号楼项目土地成本、基础设施费、前期工程费和配套设施费都比较符合实际情况，与同行业的市场成本价格相差不大，基本不会存在大的问题。问题出现在该项目的建安工程费却高达每平方米1300多元，这与市地税局制定的房地产开发企业所得税警戒线指标相差很大。所谓的房地产开发企业所得税警戒线指标，是指市地税局针对部分房地产开发企业存在建安成本核算不实的情况，根据日常对房地产企业的检查和专门调查取得的一些数据资料而制定的房地产企业建安工程费单位费额警戒线。具体数据如下：
建筑安装工程平方米造价（参考）指标
单位：元/平方米
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结构特征 |
主要装修标准 |
2003年平方米造价 |
2004年平方米造价 |
2005年平方米造价 |
2006年平方米造价 |
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砖混（普通住宅） |
普通 |
550 |
600 |
650 |
720 |
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砖混（商住楼） |
普通 |
650 |
700 |
730 |
760 |
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框架综合楼 |
普通 |
1180 |
1250 |
1250 |
1300 |
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应该说，房地产开发企业所得税警戒线指标对检查人员开展检查工作起到了很好的指导和参考作用。对照上表，该房地产开发企业１号楼和２号楼属砖混商住楼结构，2005年每平方米建安成本的警戒线指标是730元。该房地产开发企业１号楼和２号楼实际每平方米1300多元的建安成本已远远超过了警戒线指标，由此可以断定该房地产开发企业肯定存在虚列建安成本的现象。经过进一步查看１号楼和２号楼的《工程决算书》及甲方供料等成本项目，发现该房地产开发企业虚列建安成本的途径有两个：一是虚增甲方供料金额；二是虚列电费。
3．排查疑点
检查人员发现，根据１号楼和２号楼的建筑安装合同规定，甲方供料的范围主要是钢筋、水泥和木材，而这三大材在这两座楼的供料金额高达600多万元，这个数值显然是不正常的。因甲方供料最终都要通过一些购料发票来入账，因此检查人员对该房地产开发企业的甲方供料发票是否真实、合法、有效逐一进行了严格的审查。经审查发现，该企业供料入账发票存在以下问题：①使用了一些通过不正当渠道获取的假发票。获取的假发票的特征主要体现在：一是发票纸张与同类真发票的纸张在纸质上不一样；二是有的发票无监制章或者无发票防伪图案；三是发票右上方的发票代码不正确。②使用了填制不规范的发票。反映在发票字轨号码与发票填开时间逻辑关系不一致。如发票批印时间为2004年，而填开时间却是2003年及以前年度。同时发现发票不是一次复写，存在“大头小尾”填开现象。③使用了过期发票。④存在借用发票开具现象。经查询，发现有些发票领用单位与发票开具盖章单位不一致。该房地产开发企业最终通过以上手段虚增1号楼、2号楼甲方供料金额443万元。
检查过程中发现，1号楼列支电费168771.97元，2号楼列支电费174133.37元。检查人员凭以往的检查经验认为，如此高额的电费支出发生在一个每座楼建筑面积不到3000平方米的项目上很不正常。带着这个疑问，在纳税人拒不交待事情真相的情况下，检查人员先后到施工现场进行察看，并到当地供电公司调查了解情况，经调查，该房地产开发企业与相邻的某单位合用一个变压器，供电公司只就两个单位的用电总额对该房地产开发企业开具发票。显然，该房地产开发企业把应属于相邻某单位的电费也列在了1号楼和2号楼项目上，共虚列电费支出23万元。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
1．核实真实用电情况较难
在对该案检查过程中，该企业拒不提供开发的1号楼、2号楼项目用电的真实情况，检查人员对其下达《税务事项告知书》后仍不提供相关资料，一直编造各种理由狡辩其电费发生的合理性。检查人员于是到施工现场进行察看，除摸清开发项目周边环境及项目供电情况外，仍难以取到该企业虚列电费的有力证据。于是检查人员又到当地供电公司了解情况，可供电公司财务人员声称并不了解情况，只提供线索说负责该区域抄电表的人员可能更了解有关情况，但抄表人员并不想提供事情的真相。检查人员及时向其宣传有关税收法律法规，抄表员最终道出了两个单位合用一个变压器的事情真相。在事实面前，该房地产企业不得不承认其虚列电费的事实，并提供出其实际缴纳电费的真实资料。
2．发票协查时间较长
对从外地购料取得的不合法发票的认定目前可行的办法主要是通过异地发票协查的方式进行，而异地发票协查方式不但耗费时间长，而且有时并无回复，这样，一方面拖延了检查时间，另一方面也增加了对异地不合法发票的认证难度。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
该房地产公司利用不合法票据编造虚假成本费用项目，在账簿上多列支出，主要违法事实如下：
1．1号楼成本核算不实及取得单据不合法共列支成本2506100.92元，2号楼成本核算不实及取得单据不合法共列支成本2347169.21元，2005年两座楼实际共结转不符合税法规定的销售成本2088432.33元。
2．2005年在“财务费用”列支应计入开发产品成本的贷款利息35527.5元，当年结转开发产品按比例应分摊贷款利息16889.42元，企业所得税税前多列支贷款利息18638.08元。
以上合计应调增应纳税所得额2107070.41元，计算少缴企业所得税695333.23元。
（二）处理结果
1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第二、三、四、六条及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、第六十三条第一款之规定，追缴企业所得税695333.23元；对滞纳企业所得税税款按日加收万分之五的滞纳金；对少缴企业所得税处以1倍罚款695333.23元。
2．该单位2005年度偷税数额695333.23元，占当年应纳税额比例62.7%，已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《征管法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该单位移送司法机关追究刑事责任
四、案件分析
（一）查处本案的认识和体会
1．要重视发票真实性的检查
本案中,该房地产开发企业通过取得大量不合法发票的手段虚增供料金额,达到偷逃国家税款的目的，因此，税务检查人员应加强对发票的辨别和审核能力。本案中也正是源于检查人员对不合法发票的准确核实,才找到了该纳税人虚增供料金额的违法事实。
2．要善于运用逻辑分析方法检查
税务检查工作离不开科学性分析，税务检查人员要善于运用科学、合理的分析方法，及早发现企业存在的偷漏税嫌疑，使检查工作做到有的放矢，提高检查质量。
3．税务检查工作切忌就账查账
在本案中，针对施工电费的检查，单从账面上看发票都是合法的，但如果不进行科学分析,不进行实地落实和了解情况，就很容易把这个问题忽略，从而造成检查的漏洞。因此，在具体的稽查工作中，既要重账,又不能唯账,只有从账面到实际，从实际到账面的多次反复，才是办案的要诀。
（二）工作建议
1．加强专业知识培训
目前，部分房地产开发企业认为税务人员不太精通建筑业和房地产业的专业知识，因而编造一些虚假的纳税资料，尤其是编造一些虚假的建筑合同、工程预决算书等资料来达到偷逃国家税收的目的。针对这种现状，税务机构应加强这方面的培训，学习房地产和建筑专业知识，提高检查人员的专业查账能力。同时也可有针对性的制定一些行业警戒线指标,使税务人员在日常检查和管理过程中起到借鉴作用,便于更好的开展工作。
2．进一步搞好社会综合治税工作
在对房地产开发企业的检查过程中，经常会对一些房地产开发项目的成本费用的真实性进行核实，有时单从房地产开发企业方面落实难度很大，因此税务机关要加强与建委、国土资源局等相关单位的工作协调及配合，获取相关涉税资料，实现资料共享。
3.做好纳税宣传辅导
房地产行业发展迅速，税收政策相应变化也比较快，因此，征收管理部门应加强对房地产开发企业的税收政策宣传和纳税辅导，强化日常监控，防患于未然。
4．建立发票查询平台
在对本案的检查中涉及对异地开具发票的审查认定工作，但从目前情况看,有些地区发票领购等信息都能通过网络平台查询,而有的地区这方面却显得相对滞后,给发票查询造成很多不便。有关部门应出台相的应发票网络管理措施,畅通全国发票网络查询功能,使对异地发票的审查认定工作不再成为难点。
思考题
1．税务部门定期制定行业税收预警指标是否可行？
2．房地产行业中，甲方供料建筑方式主要存在哪些方面的问题？
考试练习题
1．税务检查中，税务机关采取税收保全措施的期限有多长？
2．税源管理部门纳税评估中，哪些情况要移交税务稽查部门处理？税务稽查部门如何反馈案件查办情况？
