本案特点：本案被查处的房地产公司偷税手段隐蔽且花样繁多，但检查人员准确分析查找疑点，细致调查取证，方法运用得当，最终联合公安机关一举突破案件，具有较好的参考价值。
一、案件背景情况
（一）案件来源
某检察院在查办一经济犯罪案件过程中，发现主要从事房地产开发业务的A集团公司使用白条情况较多，可能存在偷税嫌疑，遂将该案移交某省地税局稽查局（以下简称稽查局）查处。
（二）纳税人基本情况
A集团公司下辖B、C两家房地产公司。B公司成立于1998年11月，2003年，经过股权变更成为A集团股份有限公司下属子公司。该公司自成立以来主要从事“甲花园”项目的开发，该项目于2001年开始动工修建，至本次检查前（2006年3月15日），该项目已销售独立别墅6套（另因其他违法行为被法院没收、拍卖3套）、联体别墅384套和380个车库，尚有4套联体别墅、17个车库和会所未销售。C公司成立于1993年4月，2002年11月，由原集体企业改组为有限公司，公司股东2人，其中：A集团股份有限公司法人代表占80%。在检查期内，该公司主要开发“乙花园”一期、二期商品房项目，共900余套，面积140000余平米，至本次检查前（2006年3月15日），尚余3套未销售。
二、检查过程和检查方法
（一）检查预案
接到案源后，某省地税局领导高度重视，立即启动税警协作机制，与省公安厅联合成立专案组，制定了“集中力量、突出重点、注重程序、保证质量”的工作思路，从2006年3月15日起对A集团所属B、C两家房地产公司实施了全面检查。移送前，以稽查局作为执法主体，调查取证工作以税务机关名义进行；移送后，公安机关作为执法主体，调查取证工作以公安机关名义进行。专案组人员进行了合理分工，分成账务检查小组和外围调查小组。账务检查小组对两家公司的账务进行清理，外调组负责调取银行、物管、房管、国土、建设及主要往来单位与开发项目有关的全部资料。
（二）检查具体方法
本案的查处经历了查前分析、突击调帐、内查外调成功突破三个阶段
1.查前分析
专案组针对该房地产企业可能存在的税收问题进行了充分的分析研究，认为如果存在偷税问题，主要会在隐匿收入、虚增成本方面做文章。因此，决定以收入和成本为切入点，以账务检查和外围调查相互结合，对两家公司取得项目土地、项目建设至销售的各个环节逐一进行清理。在查账方式上：鉴于该两户企业曾经接受过其他执法部门的检查，而且前期检察院已经介入，企业有应对检查的经验，为防止“打草惊蛇”，给案件的查处带来不利，专案组决定实施突击调账。
2.突击调账
专案组成立的当天，即以税务检查的名义入场对两家公司实施调账检查，现场监督两公司提供所有财务资料和相关涉税资料，包括开发项目报行政主管部门的审批、备案资料、施工图纸、项目平面图和大部分建筑和销售合同以及收文和发文登记簿、物业管理入住名单等，因为保密严格，行动迅速，较好地控制和掌握了第一手材料和证据。
3.内查外调，成功突破
这个阶段又大体经历了内查发现疑点、外围调查信息比对、移送公安机关和成功突破四个步骤。
第一步，账务检查小组从账内检查入手，发现问题，明确重点。
账务检查小组首先对账簿资料进行了详查，分收入、成本、费用、税金进行了全面详细的审查和分类摘录、统计；然后对突击调账时调取的施工合同、项目平面图、报建文件、修建合同、销售合同、物业管理资料进行分类梳理，理清开发项目大体情况，从中发现了以下问题和疑点：
（1）进行虚假纳税申报。通过对两家公司各年度账上计提税金、申报情况、缴纳税金的精确统计，并与主管税务机关征管资料进行核对，发现两家公司均存在不同程度的进行虚假纳税申报的问题。
（2）C公司收入真实性待查证。1999至2005年两公司账列收入不到3个亿，且入账依据多数是收据，有的甚至无任何原始凭证，从会计资料无法了解其真实的开发、销售情况，也无法逐套统计销售情况、平均价格。检查人员认为要弄清楚是否存在隐匿收入的问题必须通过核实其开发销售的情况，与账务核算进行比对，印证。因此，检查人员将调账时一并调回的销售合同进行了列表统计，发现其售价2000至4000不等，但销售合同不齐全。检查人员又分析了报建的审批资料，发现其开发项目建筑面积为149000平方米，按账列收入测算，平均价格不足2000元。而据外调小组调查了解，其他公司与该项目位置相同的同类型项目同期销售平均价格应在3000元以上，因此，检查人员据此判断，C公司存在重大隐匿收入的嫌疑，真实收入应为5亿元左右。
（3）B公司商业用房销售情况待查。根据施工图纸和项目平面图，B公司开发有商业用房一座4100平米，而账上却未记载关于该商业用房的销售收入，也没有出租收入，但2000年发文簿中有A集团向房管局出具的将该房屋划拨Y公司的证明材料。检查人员认为其中必定有问题：一是A集团作为独立法人，不应该无偿划拨B公司资产；二是Y公司与A、B公司无关联关系，账上无任何经济业务往来。为什么会有“划拨”，且该房屋价值在1800万元以上；三是即使无偿划拨也是赠予，也应按规定申报纳税。因此，该经济事实真实性待外查印证。
（4）C公司开发产品抵偿工程款情况待查。两项目早在2000年6月和2002年4月就分别全部竣工验收，于2005年已经基本售完。但截止2005年底仍有大量建筑工程款和材料挂账，账上只有少部分以房屋抵债记录。是否还有其他以房屋抵债的未按规定核算，真实性待查。
（5）B公司按揭售房收入真实性待查。B公司有三套房屋按揭款入账核算，而首付款却没有在账簿上记载，财务人员解释是为套取资金虚假按揭和销售给特殊关系人员，不是真实销售。
（6）B公司销售样板房屋收入真实性待查。公司所开发的项目为高档别墅，根据账列有大额装修费支出，截止2005年只有3套未出售，但账列销售收入各房屋销售价格差异并不大，无任何收取装修房屋加价的记录。难道花费数百万装修就只为做样板，促销而不回收一点经济利益吗？
（7）B公司土地成本真实性待查。其2000年12月25日某凭证记录摘要为：根据转让合同付土地款，会计科目处理为：借方“开发成本-其他”，贷方“其他应收款”，金额900万元，附件为：“期初购土地款进入建设成本的请示”和该公司原股东花某等人向H公司开具的收款900万元的收据。检查人员觉得很蹊跷：一是为何购置土地的价款支付给股东，难道开发项目所用地是这些股东个人转让的；二是既然是土地款为何支付价款的收据会开具给H公司。
（8）B公司4700万元成本真实性待查。2005年10至11月建筑安装成本和绿化工程成本金额较大，以建筑安装发票49份列入建筑安装和绿化工程成本金额4700万元，发票由三家公司开具，且这三家公司分别委托另外三家公司收取工程款。
细心的检查人员经过推敲觉得这些建筑成本很蹊跷：首先，这些建筑发票都是联号的，且填写金额基本是顶格填写，为什么三个不同的公司出具的发票会是联号的；其次，记账凭证所附委托收款协议书都有“我贵公司”字样，按常理，写文章的时候一般不会出现“我贵公司”之类的，而这里不但有而且是三家公司同时都这样写，检查人员怀疑很可能由一个人炮制。再结合B公司实际情况进行分析，还发现存在别的疑点：一是B公司开发的项目只有一个，项目总账列总土建成本3.6亿元，按建筑面积149000平方米测算，单位土建成本为2420元，已经远远高于同类别墅单位土建成本。同时，检查过程中其会计人员还提出有工程业务还没有结算，部分成本还没有入账核算，建筑成本如此高，难道真的是建筑质量高吗？二是该项目2000年动工，已于2002年完工并竣工验收合格，至2005年底已基本销售完毕。按常理其大笔的建安成本和绿化成本早应记入成本，为什么直到2005年底才入账?三是大笔的资金同时出现委托代收也不符合财务核算和经营常理。四是调取的建筑合同和施工设计图纸，该项目的主体工程系由其他建筑公司承建，也没发现转包或分包的迹象，这三家公司到底承建的哪部分工程呢？五是调取的材料中恰好没有该三家公司的建筑合同和施工图纸。以上种种矛盾和疑点都反映这4700万元成本虚构的嫌疑很大。
第二步，以全面的外部调查为依托，作好信息比对、环环相扣，发现线索。
外围调查小组到国土、建设、规划、金融、工商、房管、物业管理公司、建筑施工单位等房地产开发所必经环节进行调查取证，并对账内资料进行比对。经过近两个月加班加点的工作，检查人员完成了对两家公司长达7年的账务资料和外围调查资料的梳理，将两家公司所开发房产从立项到销售的整个过程的相关数据和信息进行了清理，并把近2000套住宅、别墅、商业用房、车库的房号、购房人、房屋面积、合同价格、合同时间、收款时间及金额及发票开具情况一一录入计算机比对，分析，终于发现了两家公司偷税的线索。
（1）C公司存在重大的隐匿收入嫌疑。经过对C公司在房管部门办理销售产权登记备案资料中房屋面积、销售合同以及物业管理入住登记等情况统计，其所开发的“乙花园”项目一、二期截止2005年末只余3套住房未出售，并结合该外调小组调查了解的其他单位与该项目位置相同的同类型项目同期销售价格平均价格分析，认为其售房收入应该在五个亿以上，但该公司1999至2005年账上只记入不到3个亿的收入。
（2）B公司商业用房4100平米去向的问题。外围调查小组从房管局查证发现其产权已办理给了自然人史某，在对史某取证时，史某出示了B公司开具的1920万元的发票，证明以现金方式支付给B公司价款1920万元。因此，假划拨真销售隐匿商业用房销售收入1920万元的事实被查证。
（3）通过查证房管部门备案资料和相关建筑单位和材料供应商，C公司以房屋抵偿工程款、材料款不入账核算等问题也得到证实。
（4）B公司按揭问题。根据外调小组从按揭银行和房管局、公证处的取证资料表明：三套房屋均已经办理产权证、签订了“商品房买卖合同”和“个人住房按揭合同”，因此，检查组认为从形式上已经符合销售成立的条件，应按规定全部列作收入。
（5）B公司样板房销售问题。经核对外调房管资料等发现，B公司单独收取样板房装修款，并直接冲减“开发成本”，只就合同所列收入作“收入”入账。
（6）B公司2000年900万元开发成本问题。根据外调H公司取证表明：B公司1999年购置项目开发用土地累计开支1800万元，2000年原股东花某等决定退出股份，由新股东即T公司以2700万元价格受让并约定“B公司名称、土地项目和经营管理权交给H公司”，因此，该行为实为原股东与新股东H公司的股权转让行为，该900万元不应列成本。
（7）B公司存在重大的虚增成本嫌疑。专案组围绕上述49份建筑发票展开调查取证。一是到D市地税局进行发票鉴定，鉴定结果证明这些发票并非D市地税局监制，属于假发票；二是对发票上盖章的三家单位展开调查，到D市工商局查明其中两家公司根本就不存在；三是到另一家真实存在的开票公司调查，该公司证明与B公司从未发生过任何经济往来，也没有开具过上述发票，更未委托过任何单位代收工程款。四是到建设工程质量监督部门查证，发现无该三公司及相应工程的竣工验收报告和决算书备案资料。自此，B公司虚构经济业务，虚增成本问题被查证清楚。
第三步，及时移送公安机关侦查。
在掌握上述情况后，专案组以税务机关名义对两家公司的负责人，财务人员、办税人员及相关人员进行了询问。由于两家公司原来的实际控制人—A集团股份有限公司法人代表因其他违法犯罪行为尚在服刑，现负责人对检查人员提出的问题均以不知道为由进行搪塞。而财务人员又不能合理解释C公司估算收入和账列收入的巨大差距，还以接手C公司财务不久，原财务人员已离职，自己对C公司情况不知情等理由进行推脱。办税人员则说只按会计提供的数据办理纳税申报，其他情况一概不知情。其他相关人员也一问三不知。
至此，专案组认为两家公司存在偷税的事实已基本得到证实，但要找到关键证据，税务行政手段已经无法做到，必须将案件正式移交公安机关立案侦查，2006年6月1日，本案正式进入司法侦查阶段。
第四步，公安及时采取司法强制措施，找到关键证据，一举突破。
在公安机关立案后第三天下午，专案组到被查单位办公室，以税务机关的名义通知负责人，财务人员，办税人员前来座谈，相关人员全部到场后，公安机关立即宣布对其采取强制措施，并于当晚展开审讯。铁的事实结合各方面的政策和策略攻势，不到两天时间，负责人、财务人员及办税人员交代了全部违法行为。
财务总监交代了将B公司假发票入账虚增成本的过程，说出了由谁安排，由谁具体操作，其目的是什么等。C公司会计交代，2001年根据公司原实际控制人—A集团股份有限公司法人代表指使，将1999至2001年已入账的售房收入1亿多元撕下另设账核算，另设的账簿交由现办税人员保管；同时，开始对2001年后期和2002年设置两套账核算，少列收入1亿多元，合计隐匿收入2亿多。办税人员也交代C公司另设的账簿现放在公司一地下仓库中。专案组立即前往办税人员交代的地下仓库，搜查到了C公司隐匿的账簿和其他纳税资料，C公司的偷税事实立即得到印证。
经过对公安机关搜查到的隐匿账簿和其他资料的整理、统计，最终证实C公司共计隐瞒售房收入2.4亿元，占实际收入的45%，与检查人员前期分析的差异金额基本一致。至止，案件关键证据被专案组掌握，案情也基本明了，案件取得实质性的突破。与此同时，公安机关对其财产采取了保全措施，防止了税款流失。
三、违法事实及处理定性
（一）违法事实和作案手段
1.收入方面
（1）设立两套账，账外隐匿收入。经查实，C公司在账簿上共计少列开发产品销售收入2.4亿元。
（2）假划拨，真销售。B公司向房管局出具假资产划拨证明，骗过房管局完成产权办结，账上不体现任何收入，但其实质是销售，且全部以现金形式收取售房款。
（3）销售实现不入账。其主要表现形式为价款已经收取并开票，房屋已交付使用，办理产权，但账上未见任何记录。部份房产由A集团公司直接销售，款由A集团公司收取，房产公司未做任何销售有关的账务处理。
（4）少列收入。其主要做法有三种：面积补差款以现金形式收取，少记收入；将销售样板房装修款直接冲开发成本，少列收入；对部份开发产品，与购房户签了合同又退房后再销售的，以原合同价格作为销售价格（原合同价格低），少列收入。
（5）开发产品抵工程款不列收入或推迟计收入的时间。C开发公司与建筑单位签订以房抵工程款的协议，用所开发的商品房抵应付建筑单位、材料供应商工程款、材料款，抵款金额不列收入或待建筑公司再销售后以开发公司名义计收入。
（6）收入长期挂往来科目，进行虚假的纳税申报。在销售已实现（项目已完工，款项已收到，产权已办，且已交付使用）的情况下，将售房款长期挂往来科目，不结转收入不申报纳税。B公司2003年“预收账款”7200余万元直到2005年底未仍未转收入和申报纳税。
（7）分期收款，应作而不作收入或延迟作收入。一方面对收到的款项有意不及时入账，达到调节利润，延迟缴纳税款的目的，另一方面对因某种原因未收到款项的不按合同收款时间确认收入。
（8）租金收入不计收入或计入集团内部其他独立核算单位。房产出租取得收入不在账上核算或计入集团公司、物业公司账上。
（9）以所谓“假按揭”名义，首付款不列收入。
（10）财务核算不规范。一是大量白条入账，二是取得收入直接冲减往来账，三是取得收入冲减成本等。
2.成本费用方面
（1）在发票上做文章，虚列成本、费用。一是以白条列支成本费用，有的甚至没有任何原始凭据列支成本费用。二是虚构经济业务，以假发票入账多列成本。这是B公司税收违法行为的主要手段之一。其主要表现形式就是虚构建筑、绿化业务，以假发票入账虚增开发成本4700万元。
（2）不按财务制度和税法规定结转成本。两公司在项目已完工的情况下，以未办结算，成本不确定为由按当年结转销售收入的固定比例结转开发成本，达到调节利润少缴企业所得税的目的。
（3）开发成本中计入应由股东负担的费用。B公司将应由股东支付的股权转让金额计入开发成本900万元。
3.税款申报缴纳方面
（1）项目完工不按时进行工程结算，以未结算为由按“预征”方式申报缴纳税款，少缴企业所得税。以B公司为例，该公司各年度均按售房收入的10%利润率（不再扣除期间费用）按33%的税率计算企业所得税。而按税法规定应结算计税成本，经初步计算应缴纳企业所得税6000多万元，而企业实际申报缴纳数为4000多万元。
（2）超标准税前列支费用，企业所得税申报时未作纳税调整。
（3）混淆税款所属时间，逃避滞纳金。其主要表现形式为：由于以前年度未申报或少申报缴纳税款，在以后年度补申报时把税款所属时间延后，不仅造成以前年度少缴，补申报年度多缴的假象，还造成主管税务机关在征收税款未能加收滞纳金。
（4）在商品房出售前未按规定申报缴纳土地使用税。
（5）不进行纳税申报或进行虚假的纳税申报。即取得应税收入，发生纳税义务，不按税法规定进行纳税申报，或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴税款。
（二）处理结果
根据现行税收法律法规规定，专案组初步认定两公司少缴税款1.57亿元（其中：B公司8,999万元,C公司6,734万元），鉴于B公司、C公司的偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将两公司移送司法机关追究刑事责任。
公安机关抓获犯罪嫌疑人4人，已经入库税款1.2亿元。2006年12月20日，公安机关将该案移交检察机关审查起诉。
四、案件分析
（一）查处本案的认识和体会
1.税警协作是案件成功查处的重要保障
接案后，税务部门和公安机关立即成立了联合专案组，两单位领导亲自挂帅，抽调专门人才，从组织上、制度上和办案机制上给予案件查处工作充分的保证。本案中两部门紧密配合，充分发挥各自的优势，做到了案情互通、信息共享、步调一致，及时取得了第一手证据，极大提高了办案效率和质量，从而使本案案犯全部到案并及时控制和保全了资产，保证了税款不流失。
2.精细化调查取证是案件成功查处的关键
从该案查出偷税问题来看，都是得益于案件的精细化调查取证。检查过程中，专案组翻阅了数十箱账簿资料，并根据行业特点，对受让土地、立项报建、开发建设、销售、产权登记等环节各相关部门和个人进行了细致入微的调查取证，与账簿核算比对、印证，输入电脑，为案件的侦破打下了坚实的基础。本案的证据资料多达8000多页。
3.判断准确、措施果断是案件成功查处的必要条件
一是查前分析充分，突击调账，为案件的查处开了好头，把握了战机。二是准确分析，找到了疑点和突破口，达到移送条件时税务机关及时移送，公安机关及时立案，立案后立即控制和审讯相关人员，及时搜查到账外账簿资料并保全相关资产，为尽快查清违法事实和准确核实偷税数额、追缴税款赢得了宝贵的时间，取得了有力的直接证据。
4.检查人员的综合素质直接决定着案件查办的质量和效率
案件查办质量的高低一定程度上取决于税务检查人员对税收法律法规、财务知识的掌握程度，对企业的生产经营情况和产品特点、内部控制制度的了解程度，对信息的阅读能力和综合分析，准确判断的能力。本案检查人员充分了解行业税收政策、财务知识和行业经营特点，对内外部信息作了大量的调查研究和分析比对，才找准了突破口。检查人员从账务和外调的基础资料中采集信息，制作了各类统计分析表格500多页。
（二）工作建议
1.密切部门协作，形成管理合力
一要与土地、房管、建设、金融机构等部门建立情况通报和信息传递制度，及时全面掌握税源信息，实施有效动态监控。二要建立协税、护税网络，将发票和纳税证明作为国土和房管部门办理权证的前置条件。
2．加强房地产税收精细化管理
要按照总局一体化管理的要求制定房地产税收精细化管理的具体办法，在税收管理工作中，要从税源大小、业务素质等方面综合考虑管理员的设置，真正做到重点税源重点管理。
3．加强房地产税收信息化监控
积极借助计算机信息技术，加强对房地产项目登记信息的管理，建立健全项目管理数据库，规范信息录入，及时更新内容，提高对房地产项目的税源监控水平。
4．加强和改进相关发票管理
建议将房地产企业销售发票及相关建安发票纳入金税工程管理，便于适时进行票据真实性的检查，房地产开发企业使用的预收款收据纳入发票进行规范管理，实行统一印制和发放，并建立“以旧购新”领用制度，从源头上遏制房地产企业在发票上做文章，虚开建筑发票或开具假发票增加成本和以收据隐匿收入的涉税违法活动。
5．注重现场管理
要定期和不定期对房地产项目已经销售、待销售房屋进行实地巡查，掌握第一手资料。特别是要对未出售的长期闲置的房屋加强实地清查，确认是否真实闲置未出售。
思考题
1．你认为在本案的查处中有哪些经验值得学习和借鉴?
2．你认为房地产企业税收违法普遍的原因有哪些？检查和处理的难点体现在哪些方面？税务管理和检查该怎样应对？
考试题
1．房地产开发企业的开发产品在什么情况下视同销售？
2．税法规定房地产开发企业开发产品完工的条件是什么？
