案例

某税务检查组例行检查从事房地产开发多年的K公司。进驻K公司后，检查人员发现，该公司不仅办公环境优雅、办公条件高档现代，而且从公司高层管理人员的闲聊中得知，许多高层管理人员出手大方，不管是公事还是私事，都很舍得花钱。检查人员对这些情况并未很在意，只是对K公司形成了经营情况很好、员工收入很高的深刻印象。

当检查到商品房销售情况时，检查员小王很自然地询问到公司还有多少空余商品房没有销售完毕，并请K公司拿出这部分未实现销售房屋的台账。从台账可以看出，K公司近三年开发的项目几乎每期都有未实现销售的房屋。但从未销售房屋的种类和分布等情况来看，小王似乎发现了一些规律，遂提出将销售台账与未销售房屋的钥匙进行核对，K公司很不情愿地拿出了钥匙，但解释说因有部分房屋的钥匙在公司销售人员手中给客户开门看房，所以，钥匙不全。对此，小王虽没有提出不同意见，但心里有数，钥匙怎么可能仅是一把？分明是另有隐情。

小王让K公司将有钥匙和没有钥匙的房屋分别统计，K公司统计完毕后，小王提出重点抽查没有钥匙的房屋，K公司无奈，只好陪小王抽查。抽查的结果在小五的意料之中，实际上，K公司已经将这部分房屋用于对外租赁，但K公司解释说这些都是销售人员私下将房屋用于出租，他们将追查有关人员的责任。但是，小王又走访了一些“没有钥匙”的房屋承租户，获取了由K公司投资人另外投资成立的物业公司开具的收取房租的收款收据。为了扩大战果，小王接着走访了K公司开发较早的店面房，发现由K公司销售部负责人个人（公司投资人的弟弟）收取房租没有开具发票的情况，但K公司解释说这些房屋已经由销售人员个人购买，所以由销售人员自己收取房租。事实果真如此吗？经验丰富的小王请K公司和销售部负责人分别拿出销售和购买这些房屋的发票，K公司和销售部负责人无言以对。在铁的事实面前，K公司只好承认了错误。

原来，K公司将其所开发房屋的许多底层店面房（有不少是违章建筑无法销售）及少数没有销售的房屋用于经营租赁，收取的租金少部分计人了K公司账内（K公司开具了发票），而将大部分租金收入直接留在了物业公司。但是在物业公司账面上反映的也仅是少部分，大部分租金收入直接计入了小金库，而这部分计入小金库的收入主要是由违章建筑对外出租收取的。在日常处理中，K公司早巳将这部分违章建筑的成本随相关开发项目的销售成本一并结转完毕，使得这部分违章建筑因没有账面成本而游离于账外，变成账外资产，K公司遂以销售部经理个人的名义对外出租，并将租金收入计入小金库而偷逃了营业税、房产税和企业所得税等所有相关税收。

对于计人小金库的房租收入，K公司主要用于发放公司领导层的奖金和公司员工的福利，相当于使公司普通员工每人每年平均增加了5万多元的收入，高层管理人员平均每年增加了20多万元，但也有少部分用于公司无法获取发票的业务活动开支。这种做法严重违反了相关法律法规。

分析

笔者认为，检查此类房屋开发公司的纳税情况是典型的“猫捉老鼠”，有“老鼠”是许多开发公司的通病．就看检查人员能否捉到“老鼠”。实际上，检查房地产开发公司的纳税问题并不复杂，检查人员主要抓住四大关键环节：

一是检查所有开发项目的立项批准文件，核对所批准开工项目的建筑面积与实际销售的总面积是否相当．可供销售和实际销售房屋的套数（或间数）是否一致（已全部销售的情况下）。

二是核对预收房款是否及时计缴了相关税款。核对预售房合同，看是否有用购房意向书代替预售房合同的情况？看有无大笔且很多购房户的预收账款同时甚至是从同一账户转入，此情况可能是开发商截留的没有及时入账的预收账款。

三是核对和加总房屋销售台账，与销售合同及账面反映的实际销售数量、面积进行比对；比对未销售房屋的钥匙并进行必要的抽查（上述案例已运用此方法）；将出租房屋台账、出租合同与账面已收租金进行比对并进行必要的抽查（至承租方检查和核对房租发票及实际租金额）。

如果开发商提供不出钥匙，说明房屋很可能用于出售或、出租。但即使能够提供钥匙，也应该进行抽查（钥匙不可能仅一把，或开发商可能拿其他房屋的钥匙忽悠检查人员）。

四是分析账面未销售房屋的单位成本是否与相关已销售房屋的单位成本相当，判断有无提前结转或多结转房屋成本。一般情况下，开发公司很可能将一些店面房、配套设施特别是违章建筑的成本随已销售房屋的成本一并结转，从而造成店面房、配套设施或违章建筑的低成本甚至没有成本而游离于账外（正如上述案例中的违章建筑），所以，检查人员需特别关注此类问题。

检查这些账外资产可以从检查房屋开发公司曾经开发了哪些项目，这些项目有无配套设施？紧邻或附近有无店面房或违章建筑？这些建筑物的所有权属于谁？是否办理了正常的销售和转户手续等。

【来源：财会信报 作者：唐洁萍 刘志耕】