一、基本案情
(一)案件来源
2007年5月，市地方税务局稽查局将某房地产开发有限公司涉税案交我局承办，责成我局对该公司2004-2005年期间履行地方税义务情况进行检查。
(二)纳税人基本情况
某房地产开发公司位于经济开发区，成立于1996年8月，法定代表人姜某。历年来开发了“ 花苑”、“银河花苑”、“新佳园”等规模较大的房地产项目。2004年取得商品房销售收入320009397.66元，账面利润1471266.06元；2005年取得商品房销售收入108562208.36元，账面利润7907251.32元。企业所得税实行查账征收。
(三)主要违法事实
2004－2005年，该公司在账簿上多列成本支出7464770.43元，少缴企业所得税2463374.24元，滞纳金560473.05元。
(四)定性及处理情况
该房地产公司采用在账簿上多列支出等手段少缴企业所得税2463374.24元，构成偷税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条、《中华人民共国企业所得税暂行条例》第一、二、三、四条的规定，追缴该公司所偷的企业所得税2463374.24元，加收滞纳金560473.05元，并处罚款1231687.12元，合计4255534.41元。
鉴于该单位的偷税行为超过标准，触犯了刑律，我局已及时将案件移送司法机关处理。
二、稽查方法
确定检查方案
某房地产开发公司是 城区较大的房地产开发企业之一，历年来在 城区及周边乡镇开发了多个房地产项目，是一个在我市颇有影响力的知名企业。
市地方税务局稽查局将该公司涉税案交我局承办后，我局高度重视。经过认真研究，决定从检查股和检查一股抽调2名具有多年房地产检查经验的检查人员组成检查组，迅速对该房地产开发公司进行检查。
在进户检查前，检查人员对该公司的税收征管信息和税收征管资料进行了分析。发现其每年的销售额都在亿元以上，但会计报表上的利润并不高。2004-2005年企业所得税的税负率仅为1.99%，这与房地产行业的一般利润水平有较大差距。
针对这一明显疑问，检查人员决定将该房地产公司的企业所得税列为检查重点。
凭以往的检查经验可知，企业少交企业所得税一般都是在成本上做文章。但该公司经营规模很大，要详查成本难度很大，检查人员决定采用逆查法对公司成本进行检查。
一审财务报表
进户后，检查人员首先审核了该公司的财务报表。
在审核2004 年《损益表》时，一个细节引起了检查人员的注意。那份报表的利润总额一栏，会计手工填列了以前年度损益调整-2406990.30元。众所周知，“以前年度损益调整”只是一个过渡科目，其余额在年底应全部结转到“利润分配”科目，也就是说，“以前年度损益调整”科目在年末是没有余额的，在《损益表》利润总额前出现这个负数金额是不正常的。
针对检查人员的疑问，公司会计解释，这个“以前年度损益调整”金额-2406990.30元，属2002-2003年期间企业所得税纳税调增项目，应该在2004年纳税申报时作纳税调减，现为图方便才在报表上进行税前调减，结果是一样的。但检查人员敏锐地指出，如果2002-2003年调增的这个金额-2406990.30元，全部是时间性差异，则在本期将以前各期发生的而应在本期转销的各项时间性差异进行纳税调减是允许的；但如果它是永久性差异，则就不可以在本期调减了。
那么，原来的调整项目究竟是些什么内容呢？检查人员认为不能听会计一面之词，决定顺藤摸瓜，对以前年度损益调整项目进行复查。
经查，发现该公司2002-2003年企业所得税的纳税申报，均委托了某税务师事务所进行代理的。某税务师事务所在认真审核的基础上，调增了两年的应纳税所得额2406990.30元。再查看两年的调整项目明细，发现基本上都是业务招待费超支、非公益性捐赠等内容，这些都属会计制度与税收制度之间的“永久性差异”，无需在以后年度作纳税调整。会计把这些内容当作“时间性差异”进行纳税调整，显然是错误的，并事实上造成了偷逃企业所得税的事实。
在铁事实面前，企业会计哑口无言。
二核销售成本
该公司“开发产品”明细账采用的是三栏式，未按相关规定采用“数量金额式”。账面只记载应结转的开发产品成本，没有相应的数量及单价。难道是会计怕麻烦没在账页上进行详细登记？但在凭证中有详细的计算过程吗？
带着疑问，检查人员随即翻看了相关凭证。但让检查人员感到疑惑的是，会计凭证中只有记账凭证，没有应作为成本结转附件的原始凭证。那么，该公司每月的销售成本这个数据是怎么取得的呢？
针对检查人员的提问，公司会计道出了这些数据的来源：原来，公司会计嫌成本结转麻烦，他们认为房地产企业的利润率一般为15%。因此，只要根据每月商品房销售收入扣除15%的利润后，就得到相应的“销售成本”，也就是当期应结转的开发产品“数据”了。而开发产品总成本和可售商品房面积等一些税务关键数据，对他们来说都是多余的。
该公司会计根据销售收入的一定比例倒挤成本的做法，显然是不符合税收规定的，而倒挤出来的成本也是及不准确的。检查人员当即指出了该公司的错误做法，并责令该公司在规定的期限内改正这一做法，统计出所有开发项目的可售面积和2004-2005年期间已售商品房的面积。
该公司在规定的期限内拿出了相关数据。经检查人员核实，计算出该公司在2004-2005年多结转商品房销售成本1053340.00元。
三查开发成本
成本的不实会导致企业所得税的流失。因此，成本的真实性是企业所得税检查的关键。检查人员又对“开发成本”分开发项目对成本支出逐笔进行了审核。
经审核发现，该公司“开发成本－建筑工程费”科目频繁出现“红字”。会计解释，这主要是公司平时根据建筑工程进度，在开发成本中“预提”建筑成本而出现的“临时”现象。我公司是严格执行《 市建筑业管理办法》的，即在施工企业开具来《建筑业发票》后，及时将原来预提的建筑业开发成本的冲回，再根据发票金额登记开发成本。
会计的解释乍听起来似乎合乎情理，但检查人员却未轻易相信会计的解释。他们集中精力，对所有开发项目的建筑工程费进行了审核比对。在比对中发现，“星源佳苑”小区项目的建筑成本与同类小区相比，有异常现象，其平均每平方米的建筑成本要比其它小区高出很多。这又究竟是怎么一回事呢？
检查人员决定弄个水落石出。他们要求会计提供该小区的工程决算资料。通过将工程决算资料与实际记入开发成本的建筑工程费进行比对，问题出现了：公司账面的建筑工程费竟比工程决算多出14270783.90元，明显属虚列开发成本。
紧接着，他们又对账面开发成本逐笔进行了审核，终于发现了问题所在：原来，该公司2003年底在这个小区项目上预提了建筑工程费14270783.90元，2004年施工单位开具来的建筑业发票为26533319.67元，按该公司的所谓会计核算流程，首先应将原来预提的14270783.90元冲回，再按发票金额26533319.67元登账。但该公司却直接将发票金额26533319.67元进行了登记处理，却“忘”了将原来预提的14270783.90元作冲回处理。
考虑到该小区商品房在当时没有全部售完，虚列的建筑工程费还没有全部结转到销售成本。检查人员根据可售商品房面积及已售商品房面积的比例调增了2004－2005年期间的应纳税所得额4004440.13元。
查后税务处理
通过“三查三核”，检查人员最终计算出该房地产开发公司2004-2005年在账簿上多列成本支出7464770.43元，少缴企业所得税2463374.24元，滞纳金560473.05元。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条、《中华人民共国企业所得税暂行条例》第一、二、三、四条的规定，我局及时追缴了该公司所偷的企业所得税2463374.24元，加收滞纳金560473.05元，并处罚款1231687.12元，合计4255534.41元。另外，还追缴了其他地方税费及罚款7802.55元。同时，鉴于该公司的偷税行为超过标准，触犯了刑律，我局已及时将案件移送司法机关处理。
三、案例分析和点评
通过对该房地产公司的的查处，我局有以下思考：
（一）认真开展税法宣传，增强全民纳税观念
从对该案的查处中可以看出，该企业负责人和财会人员的纳税意识十分淡薄，平时也不太注重对财务会计、税收法规知识的学习，对会计及税收的理解停留在感性认识上，看不到财务制度与税收法律法规的严肃性。有些企业负责人从主观出发，过多地干涉会计的核算工作，使会计核算的随意性大增，背离了会计核算的宗旨。为此，我局认为，必须认真开展税法宣传工作，努力提高全社会的纳税意识。
(二) 积极搞好纳税服务，提高会计核算质量
该公司会计成本核算很不规范，甚至出现采用销售收入的一定比例倒挤销售成本的错误做法。为此，作为税收管理人员，应强化工作责任心，认真钻研有关行业税收管理规定，正确履行好自己的工作职责。如在下户巡查的过程中，应耐心细致地进行税收政策宣传，对企业会计核算规范化问题应予高度重视，及时督促企业严格按照会计制度、会计准则及相关税收规定进行规范核算和履行纳税义务。对纳税人的疑问应及时解答，并加强辅导和督促，手把手地帮助企业搞好会计核算工作。
(三) 严格执行税收法律法规，加大稽查工作力度
目前，大部分房地产开发企业都是由个人出资经营的。一些企业受个人利益的驱动，一切以追逐个人利益最大化为目标，总是想方设法地在税收上做文章。作为税务稽查部门，应努力提高税务稽查的精细化、科学化水平，加大对税务违法案件的查处力度。使纳税人的违法行为在被查处后，所付出的代价远远超出依法纳税的成本。只有这样，才能对违法者产生威慑和警示作用，才能更快地提高纳税人依法纳税的自觉性，才能有效地遏制企业涉税违法行为的发生，营造一个“依法诚信纳税，共建和谐社会”的良好的税收环境。
【来源：税屋】
