日前，有关专家指出，地产商避税是钻税管四大漏洞，应亟待建立税收控管体系，从而在体制上建立起税管“防护墙”。
地产商避税是钻税管四大漏洞，应亟待建立税收控管体系。
实交税额仅是应效税额的一半眼下，房地产行业利润高已是不争的事实。在南京一般行业难觅的10％的项目利润已成开发商底线，一些拿地早、土地储备充裕的项目在一期高于一期的房价攀升中攫取30％至40％的利润也不鲜见。根据测算，房地产企业的平均利润至少在20％－30％之间。
然而，近日记者在南京市地税局2004年房地产企业纳税排名表上看到，排在前10位的企业利润率都在10％左右，赢利能力与房地产业内人士公认的利润率有很大差距。一项调查显示，南京市某区2004年房地产销售收入为2.07亿，预征营业税也达到了1035万，可该区国税局实际收取到的营业税仅为577万，只有实际应交营业税的一半；南京市地税局进行的另一项调查表明，90％以上的房地产企业在纳税上都存在问题。一位税务工作人员告诉记者，房地产业是高利润、高收入行业，也是当前税务部门重点监控的行业。但谁都没有想到，这一行业偷漏税竟然如此严重。
四大漏洞“漏”在何处房地产企业究竟是怎样避税呢？南京审计学院财政税务研究所所长蒋大鸣教授指出，造成地产商避税的主要原因是税收征管政策存在诸多漏洞，导致征收成本大、力度小。许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计钻政策漏洞。
他说，房地产项目纳税“大头”主要有两大块：一是5.5％的营业税；二是33％的企业所得税。地产商主要利用政策监管中的四个漏洞规避税收：第一，预售收入定义不准确。预售收入关系到营业税的多少。理论上讲，所有开发商拿到《房屋销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，税务部门也同时开始对开发商取得的预售收入进行征税。实际操作中，地产商正是利用我国税制中对预售收入规定的不准确来避税。我国的税收制度分国税和地税两种，在对预售收入进行测算的环节，中央与地方的规定存在严重脱节。
“国税法2003[83号文]”规定，预售开发产品完工后企业应及时按规定计算已经实现的销售收入。但“国税法2003[195号文]”又规定，“首期款不作为预收收入”。这两个规定自相矛盾，给地产商提供了可乘之机。到了地方，国税与地税的具体解释又不同。江苏地方国税局对“预售收入”没有任何解释。江苏地税“2003[258号文]”规定，“销售未完工房产获得价款（包括定金），应算做预售收入”。
政策定义混乱为地产商提供了造假便利，他们在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外，这样企业预售收入缩小了。有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，减少了预售收入，从而逃避了营业税。
第二，应纳税所得额计算方式有缺陷。所得税是房地产项目需要交纳的最大税款，也是地产商避税的最大黑洞。江苏省地税局规定，“经过有关部门验收合格”，项目才算完工。因此，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行。因为一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工。漫长的验收过程为地产商提供了偷税的便利，有些开发商利用连续滚动开发项目，有意无意地将项目决算期推后。
在项目未完工之前，建筑单位不能对地产商开具工程发票，也就是说，一天没通过决算，项目本身就不能算出利润，利润也就无法入账。此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，使其成本暂时无法清算，最终形成企业所得税应纳税部分难以确定，利润黑洞无法计算。最常见的操作方式是，开发商在住宅项目接近尾声时，再投资建设商业项目，把住宅部分所赚到的利润全都投到这个商业项目上去，不仅不用交纳数额巨大的所得税，还长期持有固定资产，并可通过出租经营获利。
第三，广告费定义有漏洞。国税“2003[83号文]”规定，“广告费与业务宣传费可无限期结转移后年度，按规定标准扣除”。利用此规定，地产商可以通过虚开高开宣传费的方式增加企业成本，达到减少利润的目的。
第四，高额利润外包。我国税收政策中对外商独资与合资企业纳税有各中优惠规定，一些开发商通过与外方合资的名义，以高档房的设计开发承包给外方为幌子，逃避交纳企业所得税。
地方保护是“漏洞”洞开根源为地产商避税提供便利条件的另一个因素来自地方保护主义。江苏省物价局服务价格处处长华文介绍，各地为引进税源争相出台各种优惠政策，想方设法保护投资者的积极性，有的地方甚至有税收返还的政策，而对地产商的高额利润会睁只眼闭只眼。地方政府与地产商之间常有千丝万缕的联系，一些地产商在交纳了预收企业所得税后，以各种借口延时交纳企业所得税。在此期间内，再通过多种方式避税，这也是造成税收黑洞的一个重要原因。
有关专家认为，今年2月1日，国务院已经出台了财政违法处罚条例，“应收不收”与偷税漏税同样属于违法行为。造成房地产企业避税现象严重的根本原因是地方政府没有转变观念，为了招商引资、增加财政收入，千方百计保护地产商的利益
针对房地产税收政策中的漏洞，政府应尽快建立房地产税收控管体系，对现行政策不明确的地方，国、地两税应尽快执行统一政策。同时税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门要通过信息交换作分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息，使房地产税应收尽收。
【来源：中国企业税收管理网】
