广西柳州市在旧城改造中将核心商业区五角星建成步行街，使附近原本就十分抢手房地产的价格迅速飙升，商铺每平方米售价高达4万元，公寓每平方米售价也达4000元。然而，柳州市国税局稽查人员在对五星街的开发商———柳州世纪龙地房地产开发有限公司进行稽查时却发现：该公司2004年度所得税申报表上反映的利润总额仅有127.7万元，明显与市场业绩不符。

带着疑问，稽查人员向该公司发出了询问通知书。在稽查人员的询问下，企业财务人员不能自圆其说，承认这是企业领导要求有意不结转收入，扩大开发成本。很明显，这是企业在有意偷逃企业所得税。

在充分了解房地产行业经营特点的基础上，柳州市柳南区国税局稽查局专案小组拟定了突破世纪龙地房地产公司涉嫌偷税案件的三个重点方向。

——检查开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入，确认企业代建工程和提供劳务的收入是否符合国家税务总局的有关规定；了解企业有无将已实现的各项收入长期挂往来账或存在账外收入的情况；了解企业有无故意压低售价转移收入的行为。

——检查该企业税前扣除项目是否真实、合法，各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产收入、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目以及支付的土地出让金是否按规定分摊成本。

——检查企业房地产项目中建造的各类营业性会所，看看是否按规定作为固定资产管理，构成房屋成本的各类费用的支付凭证是否合法、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的票据入账。

检查中，专案组碰到的困难是他们始料未及的。该公司提供的是一堆乱账，并且账务资料极为简单，没有按户建档，专案组难以核实企业实际销售情况。对此，专案小组根据对行业特点的分析，确定检查思路和步骤。

检查人员从最原始的客户档案入手，建立电子文档进行分类、归集，一点一点地弄清销售房号、面积、单价、销售方式、销售时间、交付使用时间等资料。然后对这家企业的年度财务报表进行分析。检查人员将这家企业2002年开办以来的年度财务报表，结合原始资料作进一步的明细分类，以对应收据与售房合同之间的关系；对售房合同进行细分，划清销售收入与预收账款的关系；对开发成本进行核定，对期间费用进行归集分摊，核算销售收入应分摊的销售成本，计算企业应纳所得税。

为完善证据链，将案子办成铁案，专案组还联合公安机关到各家银行进行调查，以确认这家企业采取银行贷款方式取得的售房款，到供货单位落实该企业取得发票的实际情况，到相关税务部门查证该企业的纳税申报情况。

经过6名稽查人员200多天的调查取证最终核定：世纪龙地房地产公司2004年度应补缴企业所得税26974844.13元，应补缴地方所得税3111441.33元，合计30086285.46元，这个数额是该企业自主申报数额的近10倍。

办案心得:

税务稽查人员除了要有过硬的查账本领，还必须广泛从市场获取信息，了解和熟悉稽查对象的生产经营情况。本案中的柳州世纪龙地房地产公司为稽查人员设置的障碍首先是账目混乱，让人不知就里；其次是报表不真实，瞒报利润。如果光有账本和报表，案子很难查下去。检查人员通过对房地产行业、房地产市场的大量走访和了解，将掌握的大量信息结合到本案的查处中。由于同一时间、同一地段或不同地段的房地产开发都具有可比性，了解了行业的情况，就可进行对比分析，找出突破口。由此我们想到，稽查人员如果通过学习和培训，了解和掌握辖区内的主要企业和特殊行业的经营情况，对于稽查工作的高效开展应该是一个促进。

【来源：中国企业税收管理网】