「审判」

乌鲁木齐市天山区人民法院经审理认为：原、被告于1990年8月签订的房屋租赁合同，系双方在自愿、平等基础上协商一致签订的，内容、形式不违反法律、政策规定，应予以保护。被告与第三人隐瞒事实真相，将实际为1.5万元的租金谎称为3.5万元，欺骗了原告，使原告在不明真相的情况下，放弃了优先承租权，从而蒙受了损失。因此，被告与第三人签订的房屋租赁合同，法律不予保护，原告的诉讼请求予以支持。被告及第三人称原告是在收到5000元赔偿金的情况下放弃竞争的，该5000元是对原告的一种赔偿；又称因不懂法律，捐资助学1.5万元实际为租金的一种形式，双方的租金确为3.5万元，理由不充分，证据不足，不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项、《中华人民共和国经济合同法》第三十一条、第三十九条第二款第（一）项之规定，该院于1993年12月20日判决：一、被告乌市二中与第三人物资公司签订的房屋租赁合同为无效合同；二、被告乌市二中支付原告服务部5000元违约金（已给付）；三、在同等条件下，原告对该24平方米房屋享有优先承租权。双方对判决表示服从，均未提出上诉。

「评析」

本案当事人间有两个房屋租赁合同，这两个合同的效力如何，是处理本案必须加以明确的问题。

第一个合同是原告与被告签订的房屋租赁合同。该合同中关于在同等条件下承租人享有优先承租权的约定是否有效，对此有两种不同的看法。一种看法认为，该约定无效。理由是我国法律和行政法规并没有关于在同等条件下承租人享有优先承租权的规定，该约定不应受法律保护。另一种看法则认为，该约定有效。理由是该约定是双方真实意思的表示。我们同意后一种看法。我国法律、法规确实没有规定房屋租赁双方当事人在合同中可以约定承租人在同等条件下享有优先承租权，但有关法律、法规也没有关于禁止这种做法的规定。在这种情况下，双方当事人在房屋租赁合同中约定在同等条件下承租人享有优先承租权并不违反法律，只要这种约定是双方经过协商一致达成的合意，是真实意思的表示，就应认为该约定有效，受法律保护。本案事实说明，原告与被告在合同中关于优先承租权的约定，是协商一致的真实意思的表示，应认为是有效的约定，自应受到法律保护。

第二个合同是被告与第三人签订的房屋租赁合同。按照前一个合同，在同等条件下原告享有优先承租权。如果被告如实告知原告该房屋继续出租的实际租金条件，原告是一定要继续承租的。由于被告与第三人恶意串通，将实际租金1.5万谎称为3.5万元，使得原告觉得租金太高而放弃继续承租，被告便与第三人签定了房屋租赁合同。可见，被告与第三人签订的房屋租赁合同，损害了原告的合法权益，原告提出在同等条件下继续承租该房屋，法院应该给予支持。

根据上述分析，法院确认前一个合同有效，后一个合同无效，明确原告在同等条件下对该房屋享有优先承租权，是正确的。

【来源：找法网】