一、房建公司与中商公司、中商公司与龙港公司、龙港公司与中原公司分别签订的龙园大厦销售合同无效。

二、变更一审判决第一项为：房建公司返还中商公司购房款2100万元并支付该款利息；中商公司返还龙港公司购房款4170.4万元并支付该款利息；龙港公司返还中原公司购房款3078万元并支付该款利息。上述款项利息按月利率16‰计算，计息时间从收到每笔款之日起至本判决生效之日止。限于本判决生效之日起一个月内一次付清，逾期加倍支付迟延履行期间的款项利息。

三、撤销一审判决第二项、第三项。

「评析」

一、本案的关键，首先在于房建公司转让龙园大厦时随附转让的龙园大厦4.17亩土地使用权的违法性上。其一，龙园大厦用地面积4.17亩，超出了国土局两次批准划拨的土地面积，也超出了国土局于1994年12月29日颁发的土地使用权证所确定的面积，房建公司对超出部分未依法取得土地使用权，当然就不具备转让超出部分土地使用权的资格。其二，房建公司与拆迁公司换取的1.5亩土地，因未依法办理土地使用权变更登记手续，故房建公司对这部分土地也不享有使用权，也就不具备转让这部分土地使用权的资格。其三，房建公司对批准面积内的土地虽依法取得了使用权，并具备了转让资格，但其违反规定，擅自改变土地使用性质，将用于建办公楼的土地用于商品房开发，是一种“不按批准的用途使用”土地的严重违法行为，按《中华人民共和国土地管理法》第十九条第（三）项的规定，土地管理部门有权收回用地单位的土地使用权，注销其土地使用证。房建公司的这种违法行为，使其丧失了转让这部分土地使用权的资格。其四，按照《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，改变土地使用权的，依法“必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”。这是强行性规定，而不是任意性规定。房建公司转让土地使用权未依法办理土地权属变更登记手续，违反了强行性法律规定，也是一种违反法律的行为。其次在于当事人之间的转让具有炒卖土地的性质。因为依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让是有条件的，即必须进行投资开发、利用土地后才能转让。本案当事人之间的转让不符合这个条件，就属炒卖土地的性质，是不允许的。正因为上述原因，房建公司销售龙园大厦的行为是一种违反法律的行为，依民法通则第五十八条第一款第（五）项的规定，就是一种无效的民事行为，其与中商公司签订的合同也就无效，从而导致随后的合同无效。

二、中商公司、龙港公司在各自的转售行为中，在未依法办理土地使用权转让变更登记手续，取得土地使用权证书之前，就进行再转让，也违背了其作为土地使用权转让主体应履行的法定义务，故其也有过错。他们各自不能以其上手的过错来否定其在土地使用权转让中的法定义务。但该两公司在商品房转预售活动中，收到购房款不开具作为纳税凭证的发票，未缴纳税费的逃避税收、损害国家利益的行为，虽也是违法的，但不是构成转预售龙园大厦合同无效的原因，这是应当注意区别的。

三、房建公司虽于1994年12月补交了1987年划拨的1.3亩土地的地价款，国土局并依此批准该地可用于商品房建设，并不因此可追溯房建公司与中商公司的销售龙园大厦合同有效。因为，一方面，房建公司的违法行为已经造成合同无效的后果，中原公司作为原告起诉，表明合同不可能再履行，而且其起诉理由正当，依法应予支持；另一方面，龙园大厦占地面积超过了国土局先后批准使用的面积，房建公司对超过部分仍不享有使用权，且至二审审结时，当事人之间仍未补办土地使用权转让手续。故对案涉合同作无效处理，才是正确的。

四、一审判决由房建公司按银行同期流动资金贷款利率4倍，承担2100万元房款利息损失的赔偿责任，并分别起始时间由中商公司、龙港公司、中原公司受偿，这不尽符合公平原则。虽然对三个合同均无效，房建公司的违法行为是根本原因，但房建公司仅占有了中商公司的2100万元房款，没有占有龙港公司、中原公司的房款；而中商公司对龙港公司，龙港公司对中原公司分别有直接过错，并分别占有后者的房款，让房建公司承担赔偿责任是不公平的。另外，中商公司、龙港公司的转手行为明显具有倒买倒卖的性质，法律上并不支持这种投机行为，因而认定房建公司对炒家负有赔偿责任并判决赔偿损失，并不符合立法旨意。特别是让房建公司按银行利率4倍来承担赔偿责任，于法更不相符。故二审判决各自返还购房款及利息，才体现法律的本意。

【来源：找法网】