根据企业所得税的计算思路，税后利润=（纳税调整后税前利润-企业所得税）=（收入-成本-费用-税金）×（1- 25％），则房地产开发企业税后利润可用下式来表示：税后利润=（销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5％×销售单价×销售面积-土地增值税-期间费用）×75％。其中，5.5％乘以销售单价及销售面积为与转让房地产有关的营业税及其附加。

土地增税的计算按照《土地增值税暂行条例》和实施细则及其他相关的税收政策规定，可分为四步：

第一步，增值额=收入额-扣除项目金额；

第二步，增值率=增值额÷扣除项目金额×100％；

第三步，根据增值率，选择适用30％-60％的超率累进税率和速算扣除数；

第四步，应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

这其中，扣除项目包含以下几项：取得土地使用权听支付的金额，即地价；开发土地和新建房及配套设施的成本，也称房地产开发成本；开发土地和新建房及配套设施的费用，简称房地产开发费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

扣除项目中，利息支出是房地产开发企业重要的财务费用支出，所占比重很大，又分为两种扣除方式：

当能够准确计算并提供证明时，房地产开发费用按以下标准计算扣除，利息支出+（地价+房地产开发成本）×5％；

当不能够准确计算并提供证明时，房地产开发费用按以下标准计算扣除，（地价+房地产开发成本）×30％。另外，房地产开发企业还可以按地价和房地产开发成本之和加计扣除20％。

综上，可得房地产企业税后利润的计算公式，当土地增值税清算时，税后利润根据利息扣除计算方式下同分为两种情况：

第一种情况，当利息支出可以准确计算并提供证明时，应纳土地增值税=（94.5％×销售单价×销售面积-1.25×单位成本×销售面积-销售面积×利息支生/总面积）×土地增值税税率-（1.25×单位成本×销售面积+销售面积×利息支出／总面积+5.5％×销售单价×销售面积）×速算扣除数，则税后利润=（销售单价×销售面积-单位成本×销售出积-5.5％×销售单价×销售面积-0.5％×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用）×75%.

第二种情况，当利息支出不能准确计算或不能提供证明时：应纳土地增值税=（94.5％×销售单价×销售面积-1.3×单位成本×销售面积）×土地增值税税率-（1.3×单位成本×销售面积+5.5％×销售单价×销售面积）×速算扣除数，则税后利润=（销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5％×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用）×75％。

【来源：会计雅苑】