例：某房地产公司开发一楼盘，项目可售建筑面积14万平方米，已销售面积12万m2.平均售价为2.2万元/ 平方米，成本为1万元／平方米，累计期间费用3 000万元。
先计算土地增值税税率和速算扣除数：增值率=[销售单价×销售面积-（单位成本×销售面积+10％×单位成本×销售面积+5.5％×销售单价×销售面积+20％×单位成本×销售面积）]÷（单位成本×销售面积+10％×单位成本×销售面积+5.5％×销售单价×销售面积+20％×单位成本×销售面积）=（94.5％×销售单价-1.3×单位成本）÷（1.3×单位成本+5.5％×销售单价）= （94.5％×2.2-1.3×1）÷（1.3×1+5.5％×2.2）=55％可得，土地增值税税串40％，速算扣除数5％，则：税后利润=[销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5％×销售单价×销售面积-（94.5％×销售单价×销售面积-1.3×单位成本×销售面积）×土地增值税税率- （1.3×单位成本×销售面积+5.5％×销售单价×销售面积）×速算扣除数-期间费用]×67％=[94.5％×2.2×12-1×12-（94.5％×2.2×12-1.3×12）×40％-（1.3×1× 12+5.5％×2.2×12）×5％-0.31×75％=5.4（亿元）
在土地增值税清算的不同情况下，分三种情况进一步讨论如下：
第一种情况，假定销售单价为变量，而单位成本、销售面积为常量，则销售单价为多少可使企业税后利润最大？
由于土地增值税为超率累进税率，土地增值率在超过临界点后，土地增值税的支出要大于因价格上升而增加的收入，从而导致企业税后利润降低。
假设增值率为50％，（94.5％×销售单价-1.3×单位成本）÷（1.3×单位成本+5.5％×销售单价）=50％，此时，销售单价=2.13（万元）。
如果该房地产公司每平方米的售价降低700元（2.2- 2.13），则其增值率等于50％，其适用土地增值税率由40％降至30％，速算扣除数为0.其税后利润=[94.5％×2.13×12-1×12-（94.5％×2.13×12-1.3×12）×30％-0.3]×75％=6.22（亿元）。
可见，虽然该房地产公司每平方米的售价降低了700元，但其税后利润却增加了0.82亿元（6.22-5.4）。因此，由于土地增值税的存在，房地产公司并不是售价越高税后利润越大，需要仔细测算，科学定价。
第二种情况，假定单位成本为变量，而销售单价、销售面积为常量，则单位成本为多少可使税后利润最大？
增值率降低，土地增伉税也随之降低。更降低增值率，除了可以通过降低售价来实观外，还可以通过增加成本来实现。此例中，先测算当增值率为50％时，单位成本的数值，即（94.5％×2.2-1.3×单位成本）÷（1.3×单位成本+5.5％×2.2）=50％，解得，单位成本=1.03（万元）。
如果该房地产公司将每平方米的成本增加300元（1.03- 1），则其增值率降为50％，适用土地增值税率由40％降至30％，速算扣除数为0.则税后利润=[94.5％×2.2×12- 1.03×12-（94.5％×2.2×12-1.3×1.03×12）×30％- 0.31×75％=6.45（亿元）。
计算说明，该房地产公司在不降价的情况下，单位面积的成本增加300元，但税后利润却增加了1.05亿元（6.45-5.4）。房地产企业增加成本的方式很多，如增加公共设施，进一步提高住房质量等。此时，虽然价格没有下降，但在同样价格下，消费者可以获得质量更好的住房，同样有助于房屋的销售。而这样做的最大好处是，房地产商可以获得更多的税后利润。
第三种情况，假定销售面积为变量，而销售单价、单位成本为常量，则销售面积为多少可使税后利润最大？
从土地增值税增值串的计算公式中可见，增值率与销售面积没有关系，但销售面积可以影响企业是否清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。可见，如果房地产开发企业的销售面积占整个可售建筑面积的比例在85％以下的，企业暂时仅按预售价款的一定比例预缴土地增值税，如北京地区为0.5％，不用清算土地增值税，待符合清算条件时再进行清算，从而可以延期纳税。
该房地产公司可销售面积如果为14万平方米，已销售面积为12万平方米，由于其已销售面积占整个可售建筑面积的比例大于85％，因此，该房地产公司需要就其已销售部分进行土地增值税清算。其税后利润为5.4亿元，如果该企业将销售面积降低至11.8万平方米，则已销售面积占可售建筑面积的比例为84％，小于85％，该房地产企业可以不用进行土地增值税清算，仅预缴少量的土地增值税。此种情况下，假设该房地产公司所属区域为北京，则企业的税后利润=（94％×销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-期间费用）×75％=（94％×2.2×1 2-1×12-0.3）×67％=8.4（亿元）。
可见，土地增值税清算前后，企业税后利润增加3亿元 （8.4-5.4），税后利润率增加56％。
【来源：会计雅苑】
