基本案例
A房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。A公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元，可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（不含土地增值税）。当地契税税率为3%。
A公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：
增值额：5500－3000＝2500（万元）；
增值率：2500÷3000×100%＝83%；应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850（万元）；应缴纳企业所得税：（5500－3350－850）×33%＝429（万元）。
筹划方案
方案一：在开发土地之前，A公司可将该土地作价2000万元投资成立B公司，然后再由A公司吸收合并B公司，最后再开发商品房对外销售。投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下：1.投资环节（1）《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
因此，甲公司以土地投资成立B公司不需要缴纳营业税。
（2）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。所以，A公司以土地对外投资应负担的企业所得税为：（2000－500）×33%＝495（万元）。
（3）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，A公司以土地对外投资免征土地增值税。
（4）B公司接受土地投资应缴纳契税为：2000×3%＝60（万元）。根据《企业会计制度》的规定，B公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值为：2000＋60＝2060（万元）。
2.合并环节（1）A公司吸收合并B公司时，因为B公司资产未发生增值，所以无论采取应税合并还是免税合并，均不会产生企业所得税负担。A公司吸收合并B公司后，该土地的入账价值仍为2060万元。
（2）《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）规定：自2003年10月1日起~2005年12月31日止，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。另外，《财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税〔2006〕41号）补充规定：财税〔2003〕184号文件执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革，加快建立现代企业制度，企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税〔2003〕184号文件的有关规定执行，执行期限为2006年1月1日~2008年12月31日。因此，A公司吸收合并B公司可免征契税。
3.商品房销售环节（1）A公司应缴纳土地增值税：
扣除项目金额＝3000＋（2060－500）×（1＋20%）＝4872（万元）；
增值额＝5500－4872＝628（万元）；
增值率＝628÷4872×100%＝13%。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。因此，按筹划方案实施后，A公司应缴纳土地增值税为0。
（2）A公司应缴纳企业所得税＝（5500－3350－2060＋500）×33%＝194.7（万元）。
筹划前后对比，筹划后比筹划前可少负担土地增值税650万元，同时契税负担增加了60万元，企业所得税增加了260.7万元，即总体税负下降了529.3万元（850－60－260.7）。虽然495万元的企业所得税提前到商品房销售前实现了，但是筹划后增加的收益显然大于增加的支出。
方案二：在开发土地之前，A公司可将该土地和一部分负债分立出来，成立C公司（C公司投资主体与A公司完全相同，分立过程中非股权支付额为0），同时A公司投资成立B公司。然后C公司采取“整体资产转让”的形式，将全部资产和全部负债转让给B公司（整体资产转让过程中，非股权支付额为0）。最后A公司吸收合并B公司，再开发商品房对外销售。
分立环节、整体资产转让环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下：
1.分立环节（1）《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》（国税发〔2000〕119号）规定“被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。但是，如果分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业的股权以外的非股权支付额，不高于支付的股权票面价值（或支付的股本的账面价值）20%的，经税务机关审核确认，被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的成本，须以被分立企业的账面净值为基础结转确定，不得按经评估确认的价值进行调整”。因为A公司分立业务中非股权支付额为0，所以A公司分出的土地等资产不需要确认资产转让所得，而C公司取得该土地的计税成本仍为500万元。
（2）财税〔2003〕184号文件以及财税〔2006〕41号文件规定，在2008年12月31日前，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。因此，C公司承受A公司土地可免征契税。
2.整体资产转让环节（1）国税发〔2000〕118号文件第四条第（一）款规定“企业整体资产转让原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失”。第（二）款规定，“如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，非股权支付额不高于所支付的股权的票面价值（或股本的账面价值）20%的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。转让企业取得接受企业的股权的成本，应以其原持有的资产的账面净值为基础确定，接受企业接受转让企业的资产的成本，须以其在转让企业原账面净值为基础结转确定，不得按经评估确认的价值调整”。
《国家税务总局关于执行?企业会计制度?需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发〔2003〕45号）补充规定，符合国税发〔2000〕118号文件第四条第（二）款规定，转让企业暂不确认资产转让所得或损失的整体资产转让改组，接受企业取得的转让企业的资产的成本，可以按评估确认价值确定，不需要进行纳税调整。
因为C公司整体资产转让业务中，非股权支付额为0，所以C公司不需要确认资产转让所得。根据前文服从后文的原则，B公司可按公允价值确定该土地的计税成本为2000万元。
（2）《国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》（国税函〔2002〕165号）规定：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。笔者认为，整体资产转让属于对外投资或者转让企业产权，因此不应当征收营业税。
（3）B公司接受C公司土地投资应缴契税＝2000×3%＝60（万元）B公司取得该土地的总计税成本为2060万元。
3.合并环节与方案一相同。4.商品房销售环节与方案一相同。方案二无限期推迟了投资环节产生的495万元企业所得税纳税义务发生时间，而其他税负与方案一相同。筹划后C公司仍然存在，并拥有A公司部分股权，C公司转让或者清算处置该股权时，将有可能实现495万元企业所得税。由此可见，方案二弥补了方案一企业所得税纳税义务发生时间提前的不足，方案二优于方案一。
【来源：中国税务报】
