文件规定，私人将购买不充足5年的住房对外销行的，全额征收营业税；私人将购买超过5年（含5年）的非平常的住房对外销行的，依照其销行收益减去购买屋宇的价款后的升水征收营业税；私人将购买超过5年（含5年）的平常的住房对外销行的，免征营业税。
（一）新旧政策异同
十二月二十二号，财政部、国度税收工作总局宣布了《关于调试个儿人住房出让营业税政策的通告》（财税[2009]157号）的表决。自2010年元月一号起，私人将购买不充足5年的非平常的住房对外销行的，全额征收营业税；私人将购买超过5年（含5年）的非平常的住房还是不充足5年的平常的住房对外销行的，依照其销行收益减去购买屋宇的价款后的升水征收营业税；私人将购买超过5年（含5年）的平常的住房对外销行的，免征营业税。
财税[2011]12号相形财税[2009]157号主要变动有以下几点：
1、私人将购买不充足5年的住房对外销行，不再区别平常的住宅和非平常的住宅，均要全额征收营业税。
2、因为第1点的变动，造成私人将购买不充足5年的平常的住房对外销行的，不再执行依照其销行收益减去购买屋宇的价款后的升水征收营业税的规定。
财税[2011]12号相形财税[2009]157号相同点：
1、私人将购买超过5年（含5年）的非平常的住房对外销行的，接着依照其销行收益减去购买屋宇的价款后的升水征收营业税。
2、私人将购买超过5年（含5年）的平常的住房对外销行的，接着免征营业税。
（二）主要操作手续
1、平常的住房与非平常的住房的标准。依据《政务院工作厅转发建设部等部门关于做好牢稳住房价钱办公意见的通告》（国办发[2005]26号）规定，享用优惠政策的住房原则上应同时满完全可以下条件：住宅小区建造容量率在1.0以上、单套建造平面或物体表面的大小在120平方米以下、实际交易成功价钱低于同级别土地上住房均匀买卖商品价钱1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要依据实际事情状况，制定本地区享用优惠政策平常的住房的具体标准。准许单套建造平面或物体表面的大小和价钱标准合适浮动，但上进浮动的比例不能超过上面所说的标准的20百分之百。因为这个，不一样地区平常的住房与非平常的住房各地都有自个儿的标准，交纳税款人应关心注视本地的具体标准。
2、处理免缴税款的具体手续
国税发[2005]89号规定：交纳税款人应持该住房的坐落、容量率、屋宇平面或物体表面的大小、交易成功价钱等证实材料想到地方税收工作部门要求的其它材料，向地方税收工作部门提出请求处理免征营业税程序。地方税收工作部门应依据当地揭晓的平常的住房标准，利用房管部门和计划管理部门供给的有关信息，对交纳税款人提出请求免缴税款的相关材料施行审查核定，凡合乎规定条件的，给与免征营业税；住房对外销行不可以供给归属平常的住房的证实材料或经审查核定不合规定条件的，一例按非平常的住房的相关营业税政策征收营业税。因为这个，交纳税款人处理免缴税款程序必须要准备全相应资料。
3、购买屋宇的时间
国税发[2005]89号规定私人购买住房以获得的屋宇产权证或契税完税证实上注明的时间作为其购买屋宇的时间，国税发[2005]172号对购买屋宇的时间确定地认为问题施行了进一步明确为契税完税证实上注明的填发日子。交纳税款人申请报告时，同时出具屋宇产权证和契税完税证实且二者所注明的时间不完全一样的，依照孰先的原则确认购买屋宇的时间。因为这个，年数确实认就是上面所说的时点至卖出日的时间间隔，而非屋宇岁数。
4、写出发票
国税发[2005]89号规定：私人对外销行住房，应持依法获得的屋宇权属证书，并到地方税收工作部门提出请求写出发票。
5、升水征税扣减凭据
财政部、国度税收工作总局《关于营业税多少涉政治策问题的通告》（财税[2003]16号）规定，单位和私人销行或出让其置办的不动产或受让的土地运用权，以所有收益减去不动产或土地运用权的置办或受让原价后的余额为营业额。因为这个，升水征税扣减项目仅是置办或受让原价的原价，有关花销和税金均不可以作为扣减项目。国税发[2005]89号规定，在向地方税收工作部门提出请求按其售房收益减去购买屋宇价款后的升水交纳营业税时，需供给购买屋宇时获得的税收工作部门监制的发票作为升水征税的扣减凭据。《营业税暂行条例实行细则》第十九条也对扣减凭据作了明确规定。因为这个，交纳税款人升水征税扣减项目要有充分的根据。
6、非购买方式获得住房行径
国税发[2005]172号规定，私人将经过受赠、秉承、离异财产瓜分等非购买方式获得的住房对外销行的行径，其购买时间按发生受赠、秉承、离异财产瓜分行径前的购买时间确认。私人需持其经过受赠、秉承、离异财产瓜分等非购买方式获得住房的合法、管用法律证见于文字书，到地方税收工作部门处理有关程序。依据国度房改政策购买的公有住房，以购买合约的发生效力时间、房款收钱字据的写出日子或屋宇产权证上注明的时间，依照孰先的原则确认购买屋宇的时间。
【来源：财刀网学员 100001201094713】
