金彩房屋开发公司是一家隶属于某市建设局的国有控股企业。２００３年该公司营业收入２００００万元，各项代收款项４０００万元，手续费收入２００万元（按代收款项的５％计算），营业税税率５％，城市维护建设税税率７％，教育费附加征收率３％，则：
应纳营业税为＝（２００００＋４０００＋２００）×５％＝２４２００×５％＝１２１０（万元）
应纳城市维护建设税及教育费附加合计＝１２１０×（７％＋３％）＝１２１（万元）
应纳税费合计＝１２１０＋１２１＝１３３１（万元）
２００４年初，该企业进行改制，国有股东退出，实行职工控股经营机制。公司的管理层聘请税务专家对往年的税收核算情况进行风险评估。税务专家对该企业２００３年度的纳税情况进行了全面的检查和分析，发现他们的代收项目操作机制不够科学。
税务专家指出：税法规定对房屋开发企业代收项目应该并入营业额计算缴纳营业税，但是作为服务性企业则没有这样的规定。因此，他们提出如下建议：如果将各项代收款项转由房屋开发公司下属的物业公司收取，情况将发生变化，此时税收由房屋开发公司和物业公司共同承担：
①作为房屋开发公司，
应缴纳营业税＝２００００×５％＝１０００（万元）；
应缴纳城市维护建设税及教育费附加＝１０００×（７％＋３％）＝１００（万元）
房屋开发公司应缴纳各种税费合计１１００万元。
②作为物业公司对代收代缴的各种费用分开核算并按规定缴纳，仅就代收代缴所获手续费用缴纳营业税和教育费附加。
其应缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加为＝２００×５％×（１＋７％＋３％）＝１１（万元）
应缴纳税费合计＝１１００＋１１＝１１１１（万元）
采取税务专家的建议比公司原来的操作方案节约税收２２０万元（１３３１－１１１１）。
由于物业公司员工工资等支出原本就是房产开发公司的成本费用，因此，将代收项目改由物业公司代收后，只要将有关人员作适当调整，作为公司的整体而言，并没有增加支出，房产开发公司则因此降低纳税成本２２０万元。
筹划点评
房产开发公司在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费。对于房产开发公司来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税营业额之内。
根据《营业税暂行条例》第五条及其《实施细则》第十四条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
如何才能降低这部分税收负担呢？办法是有的。《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[１９９８]２１７号）规定：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。据此，房产开发公司可以专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取。这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，当然就不征营业税了。
【来源：中华会计人】
