某市一家国有企业龙盛房地产开发公司2001年3月起在市区繁华地段开发一幢商业楼。但当工程进入内部设施安装的时候，公司的资金供应出现了重大问题。由于资金一时无法落实到位，工程停工了。
2003年底，市国有资产管理部门要求龙盛公司改制。企业改制时要对在建工程———“烂尾”楼进行处理。截至2003年末，龙盛公司账面已发生的土地开发和建安工程成本等成本费用共2600万元（其中2500万元是从当地建设银行借来的）。资产评估机构确认这幢“烂尾”楼公允价值为2500万元。当时，建兴百货公司愿与龙盛公司按51：49的比例共同投资一个大型商场，龙盛公司可以以“烂尾”楼作价3000万元出资。与此同时，当地一位民营企业家也愿意以3000万元的价格购买这个楼盘。
根据以上情况，业务部门提出了4套处置方案。
方案一：
“烂尾”楼以公允价值2600万元转让给建设银行，抵偿债务。即龙盛公司将“烂尾”楼出售给建设银行。
龙盛公司应缴纳的各项税收如下：
应纳营业税＝2600×5％＝130（万元）
应纳城建税及教育费附加、地方教育附加＝130×11％＝14.3（万元）
土地开发成本为2600万元，转让价格也为2600万元，没有产生土地增值，龙盛公司不用缴纳土地增值税。
企业转让不动产取得转让收益，应缴纳企业所得税。但龙盛公司的转让净收益＝2600－2600－130－14.3＝－144.3（万元），也不用缴纳企业所得税。
如果选用方案一，龙盛公司处理“烂尾楼”合计需缴纳各项税金144.3万元，实际亏损144.3万元。
方案二：
龙盛公司将“烂尾”楼按市场价格3000万元直接出售给当地民营企业家。
龙盛公司应纳营业税＝3000×5％＝150（万元）
应纳城建税及教育费附加、地方教育附加＝150×11％＝16.50（万元）
由于这个项目不是税法所规定的普通标准住宅，龙盛公司不享受“增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税”的优惠，而应按“增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％”的规定计算纳税。
应纳土地增值税＝（3000－2600－150－16.5）×30％＝70.05（万元）
龙盛公司转让“烂尾”楼取得的转让收益，应按规定计算缴纳企业所得税（3000－2600－150－16.5－70.05）×33％＝53.94（万元）。
根据方案二，龙盛公司在处理“烂尾”楼过程中，合计需缴纳各项税金290.49万元，转让净收益为109.51万元（3000－2600－290.49）。
方案三：
龙盛公司将“烂尾”楼按市场价格3000万元折合成51％的股权，与建兴百货公司共同投资开办大型商场。
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条明确：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以，龙盛公司以“烂尾”楼作价出资与他人合作组建新企业，不用缴纳产权变更环节的营业税、土地增值税以及城建税和教育费附加等费用。
但是，按照《企业所得税暂行条例》及《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）第三条的规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
龙盛公司在此环节应缴纳企业所得税（3000－2600）×33％＝132（万元）
即龙盛公司在处理“烂尾”楼过程中只需缴纳企业所得税132万元，转让净收益为268万元。
方案四：
龙盛公司利用“烂尾”楼注册公司，然后将这个公司整体出售给那位民营企业家。
《国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）明确：转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。龙盛公司不用就此缴纳营业税；同时，按照财税[1995]48号文第一条的规定，也不需要缴纳土地增值税。
但是，根据国税发[2000]118号文第四条第一款的规定，企业整体资产转让原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。因此，龙盛公司需缴纳企业所得税132万元[（3000－2600）×33％]，转让净收益为268万元。
以上4套方案，其他费用相差无几，但税负不同。选用方案三或方案四，龙盛公司可以获得相同的税后利润。但是方案三操作简便，相关费用相对较低，最终，公司董事会决定采用方案三。
【来源：中华会计人】
