引言：经营性租赁是指承租人只在一定期间内获得某种物件的使用权，租期结束后，租赁物件仍要退回出租人。租赁过程中承租人以支付租金为前提使用设备，出租人自始至终拥有设备所有权，出租人仅赚取设备使用费，承租人仅使用不拥有设备。租赁过程中产生的租金收入会计和税务方面是如何规定，又是如何处理的？
会计处理
对于经营性租赁的租金，根据《企业会计准则第21号——租赁》，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益：假若适合本企业的其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租企业发生的初始直接费用，应当计入当期损益，金额较大的应当资本化。在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。经营租赁中出租企业发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。
税务处理
根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。按照此原则规定，即使企业提前收到租金收入的，只要合同或协议规定的应付租金日期未到，也不确认收到当期的收入。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函【2010】79号）（以下简称国税函【2010】79号）对提前收取租金的情形进行了补充规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如果是在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。按上述规定分析，提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
案例
【案例1】2010年1月1日，乙公司（出租人）与甲公司（承租人）签订了一份租赁合同。租赁标的物为中型制革机；租赁期为2010年1月1日—2012年12月31日．共36个月；租金支付：自2010年1月1日每隔6个月于月末支付租金150 000元，乙公司为签订租赁合同发生初始直接费用10 000元，该机器在2010年1月1日的账面价值（计税基础等于账面价值）、公允价值分别为695 000元、700 00元，租赁合同规定的利率为7%(6个月利率)（乙公司租赁内含利率未知），租赁期届满时，甲公司享有优惠购买该机器的选择权，购买价为100元，估计该日租赁资产的公允价值为80 000元。2011年和2012年两年，甲公司每年按该机器所生产的产品的年销售收入的5%向乙公司支付经营分享收入。
（一）租赁期开始日的处理
1、会计处理 第一步、计算租赁内含利率
最低租赁收款额=租金×期数+优惠购买价格=150 000×6+100=900 100(元)
因此有150 000×(P/A，r，6)+100×(P/N，r，6)=710 000（租赁资产的公允价值 + 初始直接费用）
根据以上等式，可在多次测试的基础上，用插值法计算租赁内含利率为7.24%。
第二步、计算租赁开始日最低租赁收款额及其现值和未实现融资收益
最低租赁收款额=最低租赁付款额+无关第三方对出租人担保的资产余值=各期租金之和+承租人或与其有关的第三方担保的资产余值+优惠购买价格=150 000x6+0+100=900 100(元)
应收融资租赁款入账价值=最低租赁收款额+初始直接费用=900 100+10 000=910 100(元)
最低租赁收款额现值+未担保余值的现值=租赁开始日租赁资产公允价值=700 000(元)
未实现融资收益=（最低租赁收款额+未担保余值）-租赁资产的公允价值=900 100-700 000=200 100(元)
第三步、会计分录
2010年1月1日
借：长期应收款—一应收融资租赁款 910 100
贷：银行存款 10 000
融资租赁固定资产 695 000
未实现融资收益 200100
营业外收入 5 000
2、税务处理 租赁资产的公允价值与计税基础之间的差额，应视同转让财产，确认资产转让所得5000元，与会计处理—致。租赁计税收入910 100元本期暂不确认，应分别于租赁合同约定的收款日期的当天确认。出租人发生的初始直接费用，也应于计税收入确认的各期配比扣除。租赁期开始日不作纳税调整。
（二）未实现融资收益的分配
2010年6月30日收到第一期租金时
借：银行存款 150 000
贷：长期应收款 — 应收融资租赁款 150 000
借：未实现融资收益 50 680
贷：租赁收入 50 680
以后各期收到租金的会计分录同上
（三）初始直接费用的处理
1、会计处理 2010年6月30日收到第一期租金时，初始直接费用摊销额为=50680÷200 100x10 000=2532.73
借：租赁收入 2 532.73
贷：长期应收款 — 应收融资租赁款 2532.73
2010年12月31日收到的第二期租金至2012年12月31日收到的第六期租金，处理同上，初始直接费用摊销额分别为2 173.37、l 788、1374.72、931.52、1199.66(元)
2、税务处理 2010年至2012年，每年均应按照租赁合同约定的应收租赁费金额确认计税收入扣除应分摊的初始直接费用后的差额并人应纳税所得总额征税。
（四）或有租金的处理
1、会计处理 假设2011年和2012年，甲公司分别实现塑钢窗年销售收入100 000元和150 000元，根据租赁合同的规定，两年应向甲公司收取的经营分享收入分别为5 000元和7 500元。
2011年：
借：银行存款（或应收账款）5 000
贷：租赁收入 5 000
2012年：
借：银行存款（或应收账款）7 500
贷：租赁收入 7 500
2、税务处理 或有租金收入在实际收到时确认，与会计处理一致。
（五）租赁期届满时的处理
1、会计处理 假设2013年1月1日，乙公司收到甲公司支付的购买资产的价款100元。会计分录为：
借：银行存款 100
贷：长期应收款一应收融资租赁款 100
2、税务处理 出租人应于实际收到购买资产的价款时确认计税收入，该100元计税收入应予2013年度确认：
【案例2】某企业将办公楼对外出租，2010年8月预收租金9万元，租期为2010年10月到2011年6月，共9个月，每月租金1万共9万，对应每月应计提折旧2000元。
则企业应做如下会计处理（除所得税、营业税外的其他税费本例未考虑）：
预收到款项时：
借：银行存款 90 000
贷：预收账款 90 000
2010年9月申报8月营业税时，要按一次收到的全额收入缴纳营业税4 500元
借：应交税费 — 营业税 4 500
贷：银行存款 4 500
2010年l0月—2011年6月的处理，根据国税函【2010】179号租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，分期均匀计入相关年度收入。
借：预收账款 10 000
贷：营业收入 10 000
借：营业税金及附加 500
贷：应交税费 — 营业税 500
借：其他业务支出 2 000
贷：累计折旧 2 000
（二）未实现融资收益的分配
2010年6月30日收到第一期租金时
借：银行存款 150 000
贷：长期应收款 — 应收融资租赁款 150 000
借：未实现融资收益 50 680
贷：租赁收入 50 680
以后各期收到租金的会计分录同上
（三）初始直接费用的处理
1、会计处理 2010年6月30日收到第一期租金时，初始直接费用摊销额为：
50680÷200 100x10 000=2532.73
借：租赁收入 2 532.73
贷：长期应收款 — 应收融资租赁款 2532.73
2010年12月31日收到的第二期租金至2012年12月31日收到的第六期租金，处理同上，初始直接费用摊销额分别为2173.37、l 788、1 374.72、931.52、1 199.66(元)。
2、税务处理 2010年至2012年，每年均应按照租赁合同约定的应收租赁费金额确认计税收入扣除应分摊的初始直接费用后的差额并人应纳税所得总额征税。
（四）或有租金的处理
1、会计处理 假设2011年和2012年，甲公司分别实现塑钢窗年销售收入100 000元和150 000元，根据租赁合同的规定，两年应向甲公司收取的经营分享收入分别为5 000元和7 500元。
2011年：
借：银行存款（或应收账款）5 000
贷：租赁收入 5 000
2012年：
借：银行存款（或应收账款）7 500
贷：租赁收入 7 500
2、税务处理 或有租金收入在实际收到时确认，与会计处理一致。
（五）租赁期届满时的处理
1、会计处理 假设2013年1月1日，乙公司收到甲公司支付的购买资产的价款100元。会计分录为：
借：银行存款100
贷：长期应收款一应收融资租赁款 100
2、税务处理 出租人应于实际收到购买资产的价款时确认计税收入，该100元计税收入应予2013年度确认：
【案例3】某企业将办公楼对外出租，2010年8月预收租金9万元，租期为2010年10月到2011年6月，共9个月，每月租金1万共9万，对应每月应计提折旧2000元。
则企业应做如下会计处理（除所得税、营业税外的其他税费本例未考虑）：
预收到款项时：
借：银行存款90 000
贷：预收账款90 000
2010年9月申报8月营业税时，要按一次收到的全额收入缴纳营业税4 500元。
借：应交税费 — 营业税 4 500
贷：银行存款 4 500
2010年l0月—2011年6月的处理，根据国税函【2010】179号租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，分期均匀计入相关年度收入。
借：预收账款 10 000
贷：营业收入10 000
借：营业税金及附加 500
贷：应交税费 — 营业税 500
借：其他业务支出 2 000
贷：累计折旧 2 000
