房地产开发周期长，业务复杂而且资金占用量大。特别是近年来受多方面因素的影响，房地产开发企业面临政策、价格、资金诸多压力。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及优惠政策的充分利用，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业具有重要的意义。
控制房地产的增值率
房地产的增值率是指房地产的增值额与扣除项目的比率。《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行4级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%j增值额超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过200%的部分税率为60%。此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免缴土地增值税。因此，降低土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意对处于土地增值税临界点附近的情况。也就是说，此时要考虑税收成本对企业销售利润的影响。
【例】某房地产开发企业建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如，销售该商品房的收入为R万元，则销售税金及附加为：R*5%*(1+7%+30/o)=5.5%，R万元（5%的营业税、按营业税的7%的城建税和3%的教育费附加），此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%R(万元)。
(1)纳税人享受起征点照顾的最高售价。根据规定，增值额/扣除项目金额=20%，即R-(100+5.5%R)=(100+5.5%R)x20%时的售价，为该企业可以享受起征点照顾的最高售价，解方程得R=128.48万元。此时可扣除项目金额为100 +5.5%*128.48=107.07（万元）。
(2)纳税人通过提高售价获
取更大收益的最低售价。根据规定，当增值率高于20%、低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。假设提高A万元的售价，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%A;增值额为：128.48 +A -(107.07 +5.5% A)=21.41+94.5 %A；应纳土地增值税额为：(21.41+94.5%A) *30%；若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：A>(21.41+94.5%A)*30%，即A>8.86（万元）；也就是说，最低售价应该为137.34万元(即：128.48+8.86)。
综上分析，当该商品房售价R≤128:48万元时，该房地产企业可以享受到起征点的税收优惠照顾，其128.48万元为最高价位临界点，当128.48万元≤R≤137.34万元时，企业应降低出售价格，使增值税额不超过可扣除金额的20%，以享受起征点税收优惠；如果企业想通过提高售价获取更大收益，则售价R必须大于137.34万元，否则价格提高带来的收益不足以弥补价格提高所增加的税收负担。
充分利用税收优惠节税
（一）合作建房
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提供，建成后按比例分房。对B实业公司来说分得的办公楼不合土地增值税，会降低购置成本。即使将来处置，也只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对A房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负。降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。
（二）代建房
代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但始终未发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，根据税法规定，这是营业税而非土地增值税的征税范围。如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
（三）连体楼
房地产开发公司往往将部分楼盘建为商铺住宅连体楼（以下称连体楼），即一层或者一、二层为商铺，商铺以上部分为住宅。房地产开发企业在计算连体楼应缴纳的土地增值税时，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算缴纳土地增值税。因此，连体楼内不同类型房产应按整个连体楼为核算对象计算土地增值税，适用一个增值率和税率，从而降低整个连体楼土地增值税税负。
房地产开发企业在进行房地产项目开发规划时，要充分考虑到土地增值税对开发项目利润的影响，并根据企业自身特点和开发项目特点，选择适合本企业的土地增值税税收筹划方法，从而达到降低企业税负．使企业价值最大化的目的。
