营业税与房产税
《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号）规定：对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收营业税和房产税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。
根据财税[2000]125号等文件精神，《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函(2002)74号)将其具体含义明确为：
对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收；
房产税暂按4%的税率征收；
对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按1.2%的税率征收。
新税收政策财税[2008)24号规定：对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
政策要点解析：财税(2008)24号文件重申了廉租住房免征营业税、房产税政策，同时对廉租住房免税条件进行了限制。
一是免税对象仅限于廉租住房经营管理单位;
二是租金要按政府规定价格;
三是出租对象仅限于规定的保障对象。
如果不能同时符合上述3个条件，则不能享受相关优惠政策。而且，从政策内容可以看出，财税[2008)24号文件是对财税[2000]125号文件的补充，即财税(2000)125号文件关于“公有住房”等其他税收优惠政策未做变动仍继续执行。
财税[2008)24号文件在财税[2000)125号文件的基础上，对个人出租住房应缴纳的营业税再减半，在政策执行上要注意以下要点：
一是此项政策只适用于“个人住房”出租；
二是无论住房出租后是否用于居住，都可以适用此政策；
三是该政策的适用对出租价格无限制。
财税(2008)24号文件首次明确，对“非个人”出租住房（并且用于居住），房产税同样适用4%的税率，但营业税适用税率应仍为5%；如果不是用于居住，营业税和房产税适用税率则分别为5%和12%。
行政事业单位、社会团体、军事单位以及其他纳税人销售房屋、出租房屋，按照规定缴纳企业所得税。
在中国境内从事房地产业务的外国企业和外商投资企业在销售和出租房屋时。应按照规定分别缴纳外国企业和外商投资企业所得税，计税依据为应纳税所得额。
财税[2000]125号文件规定：对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
新税收政策规定：财税(2008)24号文件明确：2007年8月1日以后，企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行：2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。财税(2008)24号文件规定：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定，取得的廉租住房货币补贴．免征个人所得税：对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分．准予从其应纳税所得额中扣除。
政策要点解析：企业所得税纳税人对外捐赠住房应当视同销售（转让）住房确认收入并计算缴纳所得税。财税[2008)24号文件首次明确将捐赠住房与转让旧房作为廉租住房纳入了公益性捐赠政策执行范畴，准予在所得税税前扣除。而且要注意，2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行，即上述所有对象在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。
个人捐赠住房作为廉租住房的．捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。但要注意，该政策所说个人捐赠住房作为廉租住房．其所接受捐赠对象应当是指县级以上人民政府主办或确定的单位（下同）。而且，根据现行政策规定．个人对外捐赠财产并不需要视同销售征收个人所得税．捐赠行为本身并不产生应纳税所得额，因此，捐赠额实际上需要从个人的其他应纳税所得额f如工资薪金所得、劳务报酬所得等）中扣除。
例1：王先生2010年1月份取得工资、薪金所得2.2万元，特套市场公允价值为15万元的住房捐赠给当地县政府确定的某廉租住房经营管理单位。根据税法规定．工薪所得扣除限额=(22000-2 000) x30%=6 000（元）；特许权使用费所得扣除限额=200OOOx(1-20%) x30%=48 000（元）；稿酬所得扣除限额=50 000x(i-20%) x30%=12 000（元），扣除限额合计66 000元，小于实际15万元的捐赠支出。那么王先生1月份工薪所得应纳税额=(22 000-2 000 -6 000) x20% -375 =2 425（元）；特许权使用费所得税应纳税额=[200 000×(1-20%) -48OOO)x20%=22 400（元）；稿酬所得应纳税额=[50 000x (1-20%) -12OOOlx20%x(l-30%)=3 920(兀)、ol月份应纳税额合计29 305(2425+22 400+3 920)元。
此外．财税[2008124号文件首次明确了个人取得廉租住房货币补贴的征免税问题，该免税的“货币补贴”应是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，其补贴额度按照现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，则应并人工资薪金所得征收个人所得税。
城镇土地使用税与土地增值税
《国家税务总局关于进-步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[20041100号）规定：除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税；同时相关税收政策规定，出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。《土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999 J210号）规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
新税收政策规定：财税[2008J24号文件规定：对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的．免征土地增值税．
政策要点解析：在财税[2008)24号文件下发之前，国家规定房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税，经济适用住房用地能否减免城镇土地使用税，也要以各省、自治区、直辖市税务局的规定为依据。财税(2008J24号文件规定，从2007年8月1日开始，廉租住房、经济适用住房建设用地可直接免征城镇土地使用税，不需要省、自治区、直辖市税务局另行规定：开发商配套建造廉租住房、经济适用住房可按比例享受免税优惠．这注意“如能提供政府部门出具的相关材料”这个前提条件，以及有关“廉租住房单套的建筑面积．控制在50平方米以内”：“经济适用房套型面积控制在小套型60平方米左右，中套型80平方米左右”等政策规定。而且，对“廉租住房经营管理单位”免征城镇土地使用税出租的廉租住房用地，也仅限定于“按照政府规定，价格”、“向规定保障对象”出租的用地。对个人用于出租的住房，不区分用途，一律免征城镇土地使用税。
在财税[2008J24号文件之前，只有“建造”普通标准住宅出·售的纳税人，才可适用“增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税”政策，非“建造”者不可适用该项政策。财税[2008)24号文件将该项政策的适用范围扩大至“转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源”的企事业单位、社会团体以及其他组织，而且执行时间提前到了2007年8月1日．对居民个人拥有的住宅，在其转让时仍暂免征收土地增值税。
契税与印花税
原税收政策回放：财税（1999）第210号文件规定：个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。出租房屋按合同租金金额的1‰缴纳印花税。《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税（2006）162号）规定，商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，即买卖双方各按0.5‰的税率征收；房屋所有权证按《权利、许可证照》税目每件贴花5元．
新税收政策规定：财税[2008]24号文件规定：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。同时，对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税予以免征；廉租住房零租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征；开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房。在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税．
政策要点解析：财税（2008）24号文件只对特定主体购买住房作为“廉租住房”以及回购经济适用住房继续作为“经济适用住房房源”的，免征契税。对于该政策需要注意两点：一是购买住房作为廉租住房的，该住房以前是否属于廉租住房不作限制；二是回购经济适用住房只有继续作为“经济适用住房房源”的，才能免征契税。如果回购经济适用住房不是作为“经济适用住房房源”以及回购“非经济适用住房”，那么即使作为“经济适用住房房源”，均不能适用上述免征契税政策。“个人购买经济适用住房在法定税率基础上减半缴纳契税”这项优惠对低收入家庭的影响最直接最大。按照税法规定，契税的税率为3%-5%。
例2：如果按照8 000元／平方米的住房均价计算，买100平方米的房子至少需要缴纳契税2.4万元，根据新政策，经济适用房购买人可能只需要缴纳1.2万元的契税即可。
廉租住房、经济适用住房免征的相关的印花税，主要涉及产权转移书据和财产租赁合同。
例3：如果个人购买一套60平方米、单价4 000元／平方米、总价24万元的经济适用房．从2007年8月1日起，就可以免缴240 000x0.5%0=120（元）印花税。对开发商免征的印花税是指产权转移书据，考虑到廉租住房、经济适用住房的售价可能低于其他开发产品的售价，因此，按建筑面积确定免征额对纳税人是较为有利的。原政策规定，个人出租、承租住房签订的租赁合同，租赁双方还需要按租赁金额的l%o缴纳印花税．税额不足1元的，按1元缴纳。
例4：某开发商A商品住房项目取得收入4 000万元，从其提供当地政府部门出具的相关材料中确认，廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例为1/2，则该开发商A商品住房项目取得收入应纳印花税=40OOX0.5‰xl/2=10000（元）。
