【内容提要】本章主要介绍资产评估的基本方法：市场法、成本法和收益法。通过本章的学习，需要理解和掌握各种评估方法的涵义，各种评估方法的应用前提和适用范围，各种评估方法的计算公式及主要参数指标的确定，各种评估方法的优缺点及各种评估方法的关系与选择。
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，是在资产评估过程中用以确定被评估资产现行公允价值的技术操作程序，评估方法的运算过程也就是具体运用某一价值类型对资产价值进行量化的过程。资产评估的基本方法及在各类资产的评估中如何运用这些方法，构成了对资产评估理论的应用，是对价值类型定位的具体延伸和操作，也是制定资产评估准则的基础。在长期的资产评估实践中，形成了市场法、成本法和收益法三种基本的评估方法。
第一节 市场法
一、市场法的基本涵义
市场法是指比照与被评估对象相同或相似的资产的市场价格，来确定被评估资产价值的一种评估方法。
在应用市场法时，如果不能直接取得该资产的现行市价，就应在市场上选择相同或相似资产用来与被评估资产进行比较，以这个相同或相似的资产的市价作为基础，再进行必要的调整，以此确定被评估资产的价格。这种在市场上寻找到的可与被评估相比较的资产称为参照物。
任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。在市场经济条件下，商品(资产)的价格受供求规律的影响。具体说来，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样道理，任何时点的商品(资产)的价格反映了当时市场的供求状况。所以按照同类资产的市场价格判断被评估资产的价值，能够充分考虑市场供求规律对资产价格的影响，易于被资产交易双方接受。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，以此为基础判断和估测被评估资产的价值，很容易为资产业务当事人所接受。但是，市场途径的应用与市场经济体制的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，社会主义市场经济体制的建立和完善为市场途径提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。
二、市场法应用的前提条件和适用范围
(一)市场法的前提条件
应用市场途径进行资产评估，必须具备以下前提条件：
(1)要有一个活跃的公开市场。公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。在公开市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。
(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：①参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；②参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；③参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。
运用市场途径进行资产评估，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。
(二)市场法的适用范围
市场途径主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料、房地产的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。
市场法不适用于以下两种情况：①没有可比参照物的资产，如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等，这些资产在市场上找不到或很难找到可比参照物；②没有市价的资产，某些资产(如锅炉)的附属或配套设施就没有市价，不能采用市场法评估，而应采用其他方法进行评估。
三、市场法的基本程序通过市场法进行评估大体上要经历以下程序：
(一)选择参照物
不论评估对象是单项资产还是整体资产，运用市场法评估时都需经历选择参照物这样一个程序。对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。因为运用市场法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
(二)在评估对象与参照物之间选择比较因素
从大的方面讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重，如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之进行比较。
(三)指标对比、量化差异
根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数量化和货币化。
(四)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
市场法是以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础。在这个基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。初步评估结果与所选择的参照物个数密切相关。
(五)综合分析确定评估结果
按照一般要求，适用市场法通常应选择三个以上参照物，因此在一般情况下，运用市场法评估的初步结果也在三个以上。根据资产评估的一般惯例的要求，正式的评估结果只能是一个，这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。在这个环节上没有什么硬性规定，主要是取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。当然，如果参照物与评估对象可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，采用简单平均或加权平均的办法将初步结果转换成最终评估结果也是可行的。
四、市场法中的具体评估方法
市场法实际上是在一种评估思路下的若干具体方法的总称。市场法中的具体评估方法可以分为两大类：一类称为直接比较法；一类称为类比调整法。
(一)直接比较法
直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。其基本计算公式为：
评估对象价值=参照物成交价格×评估对象特征÷参照物特征
直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。由于直接比较法对参照物与被评估资产的可比性要求较高，在具体评估过程中寻找参照物可能受到局限。因而，直接比较法的使用也相对受到一定的制约。
直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法、成本市价法、市盈率乘数法等。
1.现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。
2.市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：
资产评估价值=参照物成交价格×(1-折扣率)
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。
例如，某企业急需现金，拟快速变现某资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为20万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，因此，拟快速变现资产价值接近于14万元。
资产评估价值=20×(1-30%)=14(万元)
3.功能价值类比法
功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考考参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：
(1)资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法。
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)
当然，功能价值类比法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。
如被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=210×90÷120=7.5(万元)
(2)资产价值及其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。
例如，被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。
4.价格指数法
价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：
资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数)
或：资产评估价值=参照物成交价格×价格指数
此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。当然，此方法稍做调整可作为类比调整法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
如与评估对象完全相同的参照物资产4个月前的成交价格为10万元，4个月间该类资产的价格上升了3%，则：
资产评估价值=10×(1+3%)=10.3(万元)
5.成新率价格调整法
成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：
此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。
6.成本市价法
成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达为：
7.市盈率乘数法
市盈率乘数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数)，以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。用数学式表达为：
市盈率乘数法主要适用于企业价值评估和长期股权投资的评估。
由于直接比较法对参照物与评估对象的可比性要求较高，在具体评估过程中寻找参照物可能会受到局限。因而，直接比较法的使用也相对受到一定制约。
(二)类比调整法
类比调整法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。这种方法在资产交易频繁、市场发育较好的地区得到广泛应用。因为，在资产评估过程中，完全相同的参照物几乎是不存在的，即使是一个工厂出产的相同规格、型号的设备，在不同企业中使用，由于维护保养条件、操作使用水平以及利用率高低等多种因素的作用，其实体损耗也不可能是同步的。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，只能通过类比调整来确定被评估资产的价值。
类比调整法的基本计算公式为：
运用类比法的关键是通过严格筛选，找到最适合的参照物，并进行差异调整。通常，参照物的主要差异因素有以下几个方面：
(1)时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。由于大多数资产的交易价格总是处于波动之中，不同时间条件下，资产的价格会有所不同，在评估时必须考虑时间差异。一般情况下，应当根据参照物价格变动指数将参照物实际成交价格调整为评估基准日交易价格。
如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：
(2)区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。区域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：
(3)功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。如一栋房屋、一台机器、一条生产线，就其特定资产实体来说效能很高，用途广泛，但购买者未来使用中不需要这样高的效能和广泛的用途，形成的剩余不能在交易中得到买方认可，因而，只能按低于其功能价值的价格来交易。通常情况下功能高卖价就高，但买方未来若不能充分使用特定资产的效能，就不愿意多花钱去购买这项资产；功能低卖价也就低，因为买方在购买后其功能不能满足要求，将要追加投资进行必要的技术改造，这时买主就要考虑花较少的钱购买才是经济合理的。
当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：
(4)交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。在通常情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。市场条件上的差异对资产价值的影响很大。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。交易批量不同，交易对象的价格就可能会不同，交易动机也对资产交易价格有影响，在不同时间交易，资产的交易价格也会有所不同。
当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：
(5)个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。
当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：
如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：
例如，某商业用房，位于市中心商业繁华地带，面积1200平方米，因转让需要进行评估，评估基准日为2004年11月30日。评估人员在房地产交易市场找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如表2-1所示。
其他情况如下：①2004年本市商业用房地产价格平均每月上涨率为4%，故参照物甲的时间调整系数为(1+4%)4=117%，参照物乙的时间调整系数为1+4%=104%，参照物丙由于在评估基准日当月交易，故调整系数为100%。②被评估商业用房所在区域的综合评分为100分，三个参照物所在的区域条件比被评估商业用房所在区域好，甲、乙、丙区域条件综合评分分别为106、109分和107分。③被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近、剩余土地使用年限相同，故无需对这些因素进行调整。
三个参照物成交价的调整过程如表2-2所示。
类比调整法在西方国家中应用比较广泛。特别是在技术进步快、产品更新换代周期短的情况下，往往首先在市场上找到的只是换型、换代的参照物，然后经过对被评估资产和参照物进行比较、分析，最后评定被评估对象的价值。目前我国还没有形成充分发育的、活跃的资产交易市场，所以类比调整法的应用范围受到较大的限制。
五、对市场法的简单评价
市场法是国际公认的三大评估方法之一，人们较容易理解和掌握，便于在评估实务中推广；市场法在评估过程中充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况；评估方法直观简单，评估结果容易使交易双方接受。
但是市场法的运用条件是有一个公开、活跃的交易市场，在现实中很难找到，使方法的应用受到了局限。同时市场法不适用于专用设备等固定资产及大部分无形资产，也不适合受地区、环境等因素严格限制的一些资产的评估。另外，市场法在运用过程中，对于参照资产与被评估资产之间的差异量化难度较大，有时难以用数学公式量化，要靠评估人员的经验判断，从而影响了评估结果的准确性。
第二节 成本法
一、成本法的基本涵义
成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬损因素。上述评估思路可概括为：
成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。
二、成本法的基本前提
成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，它包含着有效使用资产的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估。对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。
采用成本法还必须具备以下几个前提条件：①被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；②被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的，不能再生或复制的被评估资产，如土地、矿藏则不能采用成本法；③被评估资产必须是随时间的推移具有贬值特征的资产，否则，不能运用成本法，如古董、文物等，虽然可能具有可复制的特点，并且被评估资产与复制品在实体特征、功能效用等方面具有可比性，但随着时间的推移，古董、文物的价值可能不降反升，因而不能采用成本法对其价值进行评估。
三、成本法中的基本要素
就一般意义上讲，成本法的运用涉及到四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。
(一)资产的重置成本
资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，即指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的全新资产所需的货币总额。重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
(1)复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的支出。
(2)更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的支出。
(二)资产的实体性贬值
资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：
实体性贬值率=资产的实体性贬值÷资产的重置成本
(三)资产的功能性贬值
资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗，它是一种无形损耗，在科学技术快速发展的今天，资产的功能性贬值日益突出。
(四)资产的经济性贬值
资产的经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。因其外部环境变化的原因主要有：产品市场需求量减少，市场竞争加剧，原材料供应方式改变，信贷利率的影响，通货膨胀，国外形式的变化，宏观经济政策的变化，新的法律的出台，经济地理位置变化等，这些都可能造成产品销售困难、资产利用率下降和资产闲置等，这些都会导致资产的运营收益能力下降，形成资产的贬值。
四、成本法中各项要素的具体评估方法
根据成本法的基本公式，通过成本法评估资产的价值要涉及被评估资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四大因素。在确定了具体评估思路后，需要对这些因素进行估算，从而确定被评估资产的价值。
(一)重置成本的估算方法
根据被评估对象的特点及资料收集情况，重置成本有不同的估算方法。下面介绍常用的几种方法。
1.重置核算法
重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程又具体划分为两种类型，购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。
资产的重置成本应包括开发者的合理收益。一是重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益。二是资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格，一般情况下，价格都应该含有开发者或制造者合理收益部分。资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。
例如，一台含有附属和配套设施的机器设备，现行市场价格为200万元，运杂费为10万元，安装调试费为40万元。附属及配套设施的现行取得成本为：设计费4万元，材料费12万元，人工费8万元，其他费用2万元。则：
2.价格指数法
价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法，其计算公式为：
或
例如，某被估资产购建于1999年，账面原值为100000元，当时该类资产的价格指数为95%，2005年评估时该类资产的定基价格指数为160%，则：
又如，被估资产账面价值为400000元，2000年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2001年为2%，2002年为3%，2003年为2.5%，2004年为3%，2005年为2.8%，则有：
运用价格指数法应注意以下问题：①价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；②价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上。一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。价格指数法适用于数量多、价值低的大宗资产的评估。
3.功能价值类比法
功能价值类比法是指利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法(该方法亦有称之为类比估价法——指数估价法)。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。
(1)生产能力比例法。生产能力比例法方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。其计算公式为：
例如，某被评估资产年产量为8000件，而市场上全新参照物机器设备价格为50万元，年产量为10000件。由此可以确定其重置成本：
这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。
(2)规模经济效益指数法。通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1倍时，其成本却不一定大1倍，也就是说，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示为：
公式中的X是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.2～0.4之间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这样方法。公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。
4.统计分析法
在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资重置成本，这种方法运用的步骤是：①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类型，如房屋建筑物按机构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等；机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器仪表等。②在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。③依据分类抽样估算资产的重量成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：
然后根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，其计算公式为：
某类资产账面历史成本可从会计记录取得。
例如，评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备10台，估算其重置成本之和为600万元，而该100台具有代表性通用设备历史成本之和为400万元，该类通用设备账面历史成本之和为6000万元。则：
运用统计分析法应注意以下问题：①对被评估资产分类适当，使分类资产内部重置成本与历史成本的差异程度较小，或具有一定的趋向性；②科学地确定样本量，样本数量根据历史成本的离散状况来确定，如历史成本差异程度较大，则样本量要多一些；③要将抽样误差控制在一定范围之内。
上述方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。这些方法中，对某项资产可能同时都能用，有的则不然，应用时必须注意分析方法运用的前提条件；否则将得出错误的结论。
(二)资产的实体性贬值的估算方法
资产的实体性贬值的估算一般可以选择以下几种方法估测：
1.观察法
观察法也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。
计算公式为：
2.使用年限法
使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值。
使用年限法数学式表达为：
公式中：①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：
由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。资产利用率计算公式为：
当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；
当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；
当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
例如，某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产每天工作7.5小时，由此可以计算资产利用率：
由此可确定其实际使用年限为9.375年(10×93.75%)。
实际评估过程中，由于企业基础管理工作较差，再加上资产运转中的复杂性，资产利用率的指标往往很难确定。评估人员应综合分析资产的运转状态，诸如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素分析确定。
尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。
使用年限法所显示的评估技术思路是一种应用较为广泛评估技术，在资产评估实际工作中，评估人员还可以利用资产的工作量、行驶里程等指标，利用使用年限法的技术思路测算资产的实体性贬值。
3.修复费用法
这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法，所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。
(三)资产的功能性贬值的估算方法
功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产施工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。功能性贬值的估算有以下两种思路：
(1)通过超额运营成本估算功能性贬值。在这种思路下，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。②计算两者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。③估计被评估资产的剩余寿命。④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)，其计算公式为：
例如，被评估机器设备为A型，技术先进的该类B型设备比A型设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表2－3所示。
应当指出，新老技术设备的对比，除生产效率影响工资成本超额支出外，还可对原材料消耗、能源消耗以及产品质量等指标进行对比计算其功能性贬值。
(2)通过超额投资成本估算功能性贬值的。即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：
功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本
(四)资产经济性贬值的估算
资产的经济性贬值主要表现两种形式：一是运营中的资产利用率下降，如设备利用率下降、房屋出租率下降等；二是资产的年运营收益减少。因此经济性贬值的估算也存在两种途径：
(1)因资产利用率下降所导致的经济性贬值的估算。这种情况下，首先计算经济性贬值率，然后在计算经济性贬值额。其具体计算公式为：
公式中的ｘ为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6～0.7之间。
例如，某被估生产线重置成本为1000万元，其设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右，界定不存在实体性贬值和功能性贬值，则：
(2)因收益额减少所导致的经济性贬值的估算。其计算公式为：
式中(P/A，r，n)——年金现值系数。
例如，数据承上例，假定每年减少6000台产品，每台产品100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为33％。该资产的经济性贬值额大约为：
需要注意的是，并不是所有的被评估资产都需要计算经济性贬值，一般来说只有能够单独计算收益的资产，如一个企业、一个车间、一条生产线、一宗房地产等需要考虑在评估基准日后、资产的有效寿命期内是否存在利用率降低或收益额减少的问题。
五、成本法评估资产价值举例
某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值108万元，按会计制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)，由于市场萧条，该资产生产的产品处于滞销状态，生产能力只能达到80%。功能价值指数X取0.7。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。具体评估讨程如下：
六、对成本法的简单评价
成本法比较充分地考虑了资产的有形损耗和无形损耗，评估结果较为公平合理。成本法的适用范围比较广泛，无法计算收益的资产及找不到参照物的专用资产的评估都可以采用成本法。由于成本法比较充分地考虑了资产的重置全价和应计损耗，因而成本法对于一切以资产重置、补偿为目的的资产评估业务都是适用的。
但是由于成本法涉及的经济参数很多，如物价变动指数、资产成新率、资产功能系数等，因而其具体运用和操作难度较大，经济参数的可靠性和合理性较难把握。成本法中的一个主要指标经济性贬值不易全面计算，因而评估结果往往较髙。另外，由于运用成本法评估资产价值时没有与资产的使用效益相联系，因而很容易将无形资产漏掉。
第三节 收益法
收益法的基本涵义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益并将其折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的理论基础是效用价值论，即资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也越大。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受的。所以，从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。
二、收益法的基本前提和适用范围
(一)收益法的基本前提
收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或本金化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否适用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：①被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；③被评估资产预期获利年限可以预测。
上述前提条件表明，首先，评估对象的预期收益必须能被较为合理地估测。这就要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系；同时，影响资产预期收益的主要因素，包括主观因素和客观因素也应是比较明确的，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。其次，被评估对象所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的，这是测算折现率或资本化率的基本参数之一。评估对象所处的行业不同、地区不同和企业差别都会不同程度地体现在资产拥有者的获利风险上。对于投资者来说，风险大的投资，要求的回报率就高，投资风险小，其回报率也可以相应降低。最后，评估对象获利期限的长短，即评估对象的寿命，也是影响其价值和评估值的重要因素之一。
(二)收益法的适用范围
收益法主要适用于企业价值评估或能独立计算收益额的单项资产评估。运用收益法评估资产价值时，是以资产投入使用后连续获利为基础的。购买资产的目的在于资产的获利能力，如果在资产上投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且不稳定，则不能采用收益法。
三、收益法应用的基本计算公式
收益法基本计算公式可以分为若干类：其一是针对评估对象未来预期收益有无期限的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。
(一)纯收益不变
(1)在收益永续，且每期预期收益额基本稳定，各因素不变的条件下，有以下计算式：
P=A/r
式中P——评估值；
A——等额年金(稳定化收益)；
r——折现率或本金化率。
稳定化收益并非要求资产预期收益完全相等，而是指资产未来收益波动较小。因此采用年金化法首先就需要估算年金。
(2)在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：
式中n——有限的收益年期。
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式。
(3)收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：
(二)纯收益在若干年后保持不变
(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化，在n年(不含第n年)以后保持不变，收益年期无限，r大于零，这种情况的基本公式为：
(2)纯收益在t年(含第t年)以前有变化，在t年(不含第t年)以后保持不变，收益年期有限为n；r大于零，这种情况的计算公式为：
这里要注意的是，纯收益A的收益年期是(n—t)而不是n。
(三)已知未来若干年后资产价格的条件下，纯收益在第t年(含t年)前保持不变
预知第t年的价格为Pt，r大于零，则有以下计算式：
四、收益法各项基本参数的确定
从收益法的计算公式来看，运用收益法评估资产价值的关键取决于能否科学、合理确定预期收益、折现率和收益期限。
(一)预期收益
预期收益额是使用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的预期收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的预期收益额有两个比较明确的特点：其一，是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的预期收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。预期收益的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意预期收益的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的预期收益通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。关于预期收益预测将在以后各章结合各类资产的具体情况分别介绍。
(二)折现率和资本化率
从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是指同期政府债券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。资本化率与折现率在本质上是相同的。习惯上人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率。至于折现率与资本化率在量上是否恒等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。折现率一般用于一系列有限时间内收益流的变现，而资本化率则应用于永续收益流的变现，即资本化是永续性的折现，折现是有限时间的资本化。
(三)收益期限
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产的获利能力、损耗情况及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。例如，中外合资经营企业在确定其收益期限时，应以中外合资双方共同签订的合同中规定的期限作为企业整体资产的收益期限。当资产没有规定的收益期限时，可按其正常的经济寿命确定其收益期，即资产能够给其拥有者带来最大收益的年限。当继续持有资产对拥有者不再有利时，从经济上讲该资产的寿命也就结束了。
五、对收益法的简单评价
收益法是从资产的获利角度评估资产的价值，它适宜于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产，如企业整体资产、无形资产等价值的评估。收益法考虑了资产的未来收益和货币的时间价值，可以真实准确地反映资产的价格。收益法的评估过程与投资决策相结合，评估结果易于被买卖双方接受。但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。而且收益法适用范围较小，一般适用于企业价值和可预测未来收益的单项资产的评估。某些资产所带的收益难以单独计算，例如一台设备、一栋房屋等单项资产的未来收益很难单独测算，因此这种情况下难以采用收益法。
第四节 评估方法的比较与选择
一、评估方法之间的关系
资产评估的市场法、成本法和收益法，以及由以上三条基本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。资产评估的专业性决定了构成资产评估方法体系的各种评估方法之间存在着内在联系。而各种评估方法的独立存在又说明它们各有特点。正确认识资产评估方法之间的内在联系以及各自的特点，对于恰当地选择评估方法，高效地进行资产评估是十分重要的。
(一)资产评估方法之间的联系
评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。但需要指出的是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。
由于资产评估工作基本目标的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：①某些方法的应用前提不具备；②分析过程有缺陷；③某些支撑评估结果的信息依据出现失真；④评估师的职业判断有误。建议评估师为不同评估方法建立逻辑分析框图，通过对比分析，有利于问题的发现。评估师在发现问题的基础上，除了对评估方法做出取舍外，还应该分析问题产生的原因，并据此研究解决问题的对策，以便最后确定评估值。
(二)资产评估方法之间的区别
各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在差异。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。
由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。
在资产评估过程中，市场法和成本法往往容易混淆。成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项贬值后确定评估价值的；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值的。这种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。两种方法的区别表现为：①成本法是按现行市场价格确定购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定的；后者则是从卖者角度，即市场上的销售价格确定的。②市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该资产的自身价格(购建价格)，而且还包括该项资产的运杂费、安装调试费。③市场法的运用与原始成本没有直接联系，而本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。
二、资产评估方法的选择
资产评估方法的多样性，为评估人员选择适当的评估方法、有效地完成评估任务提供了现实可能。为高效、简捷、相对合理地估测资产的价值，在评估方法的选择过程中应注意以下因素：
(1)资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估方法必须与价值类型相适应。但资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值的质的规定性，具有排他性，对评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的规定，具有多样性和可替代性，并服务于价值类型。当资产评估的价值类型为资产的市场价值时，可考虑按市场法、收益法和成本法的顺序进行选择。
(2)资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象的类型、理化状态等因素，是选择资产评估方法需着重要考虑的方面。对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法。例如，同样是机器设备，一台市场交易很活跃的旧机器设备可以采取市场法进行评估，而旧的专用设备的评估，通常只能采用重置成本法进行。
(3)资产评估方法的选择还要受可收集数据和信息资料的制约。各种评估方法的运用都需要有充分的数据资料作为根据和参数，没有相应的数据和资料，方法就会受到制约。某种程度上说，资产评估的过程实际上也就是收集资料的过程。在西方，各种资产的市场都比较发达，评估机构采用更多的是市场法。但在我国，由于受市场发育不完全、市场体制不完善等的限制，很难收集资产的市场资料，因此，市场法的应用无论从广度，还是从使用效率方面均远远落后于其他成熟的市场经济国家的水平。评估师应根据可获取的资料，以及资料对各种评估方法的满足程度来选择适当的评估方法。
(4)选择评估方法还要纳人不同评估途径中统筹考虑。评估方法具有可替代性，可能会有几种方法都可以使用的情况。在选择评估方法时，一是充分考虑资产评估工作效率，选择简便易行的方法；二是根据资产评估人员的特长进行选择。一般来说，方法的选择应在评估开始之前予以确定。当然，也可以分别采取几种方法进行评估，分析比较结果的科学性。
总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。但是，不论选择哪种评估方法进行评估都应保证评估目的、评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。尤其是在运用多种方法评估同一评估对象时，更要保证每种评估方法运用中所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性，以便能够确保运用不同评估方法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性。